【2018年最新整理】南京市大厂调研报告.docVIP

大厂调研报告 南京市大厂全区总人口18.5万人，下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。 大厂土地市场布局、热点及趋势 大厂土地市场这两年成交量并不大，但热点频繁，由于城区有限的土地资源和污染情况决定了大厂土地热点在向宁六路、葛塘新城、旭东路等以前的边缘区域。大多数开发商都拥有各自的储备地块，大多位于靠近宁六路两边及葛塘新城。呈现出“一线三点”现象，即以“宁六路一线为带，开发区-葛塘-九龙三点为布局”的情况。大厂最大的几个盘也都靠近宁六路，例如阿尔卡迪亚（建筑面积75万平米）、旭东新城（建筑面积38万平米）、尚品馨苑（建筑面积20万平米），盘龙山庄（建筑面积30万平米）等，各大开发商都集中重兵于此带，共计约200万平米的建筑规划。葛塘黄金地块位于葛关路沿线，此地靠近交通枢纽葛塘立交桥，葛塘新城的建设也是以后3-5年内的一大热点，我们应该密切关注葛塘新城的葛关路、宁六路沿线。旭东路沿线是大厂城区到南钢生活区的交界处，此处拥有大量的待拆迁土地及储备地块，但由于靠近厂区较近，空气污染问题，房地产的价格不容易上去。 2009年底出的“六合地王”位于六合区葛塘葛关路以南、南化公司以北，这幅土地面积为9万平方米左右，容积率为3.5，南通东鼎置业，在经过59轮的竞价之后，力克6家南京的地产企业，以6000万拿下该地块，溢价达到了153%，折合楼面地价达到了1902元/平方米。开发产品又是高层住宅，建安成本每平方米就超过了1200元。这样算下来，该地块的开发成本就要达到5000元/平方米左右另一幅葛塘新城的商务办公用地南京福地房地产以8800万元竞得该地块，楼面地价1458元/平方米。 凤滨嘉园尚品馨苑旭东新城二期预计今年底到明年初推出“工业绿肺”之称的太子山公园南侧太子山路，共计2块地块，占地约50—60亩，如果按照容积率为2.2，可建设面积约8万平米。 建议产品组合：小高层+商业 产品构成： 小高层11F：74800平米（11幢） 临街商业及裙楼：约5000平米 合计总建面：79800平米 容积率：2.2 注： 大厂及该地块周边的房地产开发趋势显示该地块建设小高层加临街商业裙楼为较佳组合，多层由于容积率上不去且该地块的地形为坡地，不太适于建设，建设别墅由于靠近厂区的缘故不予以考虑。 建筑类型和容积率是参考周边代表性地块：阿尔卡迪亚地块（高层与小高层结合加商业街，容积率为2.0）、旭东新城地块（主要为小高层，容积率为1.6）综合确定。 地块地形为坡地，最好根据现状来规划，坡地景观应该可以做个卖点建设，这样既节省了建安成本又增加了卖点。