房地产财务分析方-张金鹗.PDF

房地產投資與決策分析第十三次上課紀錄 時間： 2006/12/11 (一) 14 ：10 到 17 ：00 主講人：張金鶚教授 地點：綜合院館南棟 270622 教室 紀錄：吳怡蕙 出席：張金鶚、黃勝雄、洪御仁、吳怡蕙、鄭佩宜、龔永香、張怡文、李芳怡、 高毓穗、翁業軒、施學甫、鄧筱蓉、邱于修、郭益銘、張維升、黃文祺、 紀凱婷 【課程內容摘要與討論】 第一部分：房地產財務分析方法概論、基本財務分析模型 第十五章 風險分析與管理 報告人：紀凱婷 房地產投資金額龐大，只考慮報酬而忽略風險評估的投資個案，是虛幻而不實的 一、緒論 (一)風險本質 面對未來投資情況的預測，沒有百分之百的把握，則當投資者已知未來發生 的機率大小稱之風險，另外常用的定義 如：最有可能預期獲得利潤的變動範圍， 或未能達到原先預期報酬率的機率。 (二)風險類型 風險 風險 債務/自有 個案內在 市場外在 資產風險 資金風險 可控制 不可控制 生意風險 個案內在 型 類 區 品 財 、 產 、 建 、 售 營 位 銷 、 、 務 營 場 經 市 產 經 融 地 體 金 房 總 、 、 、 令 濟 場 法 市 策 政 險 風 態 靜 險 風 態 動 險 風 部 內 險 風 部 外 二、風險分析層次 (一)基本財務風險分析(一年短期風險衡量) 1.債務保障比例= 營運後淨收入(NOI) 2.損益平衡點= 支出+貸款債務 (DCR) 貸款債務 (Break-even Point) 可能總收入 －＞越大越好 －＞越小越好 3.資產總報酬率= 營運後淨收入(NOI) 4.自有資金報酬率=現金流量CF (ROR) 資產總價 (ROE) 自有資金 －＞｜ROE－ROR｜越大風險越大 5.貸款常數=每年償還貸款金額(DS) (K) 貸款總額 －＞越大風險越大 (二)現金流量折現最可能風險分析 利用14章的DCF法，進一步考慮不同時間面臨不同風險的情形。僅衡量某 種景氣情況下最有可能風險大小。 (三)內部報酬率分離法及風險吸收指數 1. 內部報酬率分離法(表15-1)：釐清內部報酬率的利潤來源，了解每年經營的 現金流量、相關稅賦優惠扣抵以及買賣房屋價差，計算所佔報酬的比例，以了解 投資風險的可能來源及大小。 2. 風險吸收指數(表15-2)：RA=每年淨現值/ 自有資金 表示在固定期望報酬下，每投資ㄧ元可容忍的損失大小，因此RA越大，風險越 小。 (四)敏感度分析(表15-3) 測試不同投資假設’變數的改變後，對投資者所關心的報酬率或對貸款者所 關心的債務保障比例等有否敏感的變動情況。因此在第二層現金流量折現最可能 風險分析中提出最樂觀及最悲觀的可能變數值，以了解風險範圍。 (五)蒙地卡羅風險模擬(表15-4) 假設各種無法掌握的影響投資因素為隨機變數，找出該隨機變數的機率分配 函數，再從這些機率分配函數