【2018年最新整理】天津小白楼联合广场项目可行性研究报告.ppt

* * * * * * * * * * * * 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 地处城市核心区； 地块成熟，可迅速开发； 无强势景观资源； 用地性质为商业金融业； 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，克服劣势 政府重点规划区域，重点建设项目； 开发高端居住型产品，强调第一居所定位； 注重产品对居住体验的提升； 借势区域发展价值，提升定位标准 提高项目品质； 威胁（Threats） S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁 40年产权商业用地开发居住型产品的政策影响； 周边物业以商业物业为主，存在竞争压力 精准的差异化定位，避免与周边物业的直接竞争； 先期开发可售物业，避免占用过多资金； 尽量减少自持物业的比例； 站在更高的标准进行整体定位，注重细节的完善。 6.1 SWOT分析 * 6.2 结论与建议 结论： 地处天津市中心小白楼CBD核心区，地理位置资源优势明显，符合房地产与建设板块制定的战略要求，前景明朗，将成为市区的新地标建筑； A地块定位为高端综合体项目，及商业、写字楼及服务式公寓于一体，打造天津的标杆性建筑，B地块为居住型公寓，建成后将是小白楼CBD区域的稀缺高端住宅项目。 本项目经济上可行，融资前税前内部收益率18.42%，所得税后销售净利率达23.6%，指标良好且符合板块要求。 * Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 年龄多40－60岁 社会顶层成功人士 极度的追求生活品质，奢华、舒适，内在性格刚毅、稳重 已经登临事业的一个顶峰，准备开始新一轮的拼搏 心境趋于平和，雄心壮志藏于心底，高瞻远瞩，运筹帷幄 他们可能是： 天津本地从事传统行业的中年富豪 生活事业重心在天津，每年有至少半年以上的时间驻留在天津的外阜尖端人群 看好天津发展，长远投资的投资客 客户定位——客群特征 淡定平和，怀旧瞻新 4.1 B地块产品定位 * 卡地亚珠宝；百达翡丽、伯爵、劳力士表系列；乔治。阿玛尼的服装；万宝龙的笔 宾利欧陆GT豪华自驾车，劳斯莱斯幻影的商务车，宝马Z系列的跑车，法拉帝的商务游艇 喝轩尼诗、水井坊、芝华士 大卫杜夫的雪茄 多普达的PDA,或者VRETU 看《第一财经》 …… 客户定位——客户生活模式 极致品质，低调奢华 4.1 B地块产品定位 * 极致尊享生活服务 24小时贵宾级个性化服务 贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等） 双管家服务：宾利车队、专属司机、家政处理、24小时大堂经理、私人管家、各类财务保管等 项目定位——物业服务 4.1 B地块产品定位 * 地块条件之于商业 本案交通便利、周边商务氛围浓厚，商业基础良好，具备开发大型高端购物中心的市场基础 A C B 海信广场 滨江购物 凯旋门 A地块 C地块 B地块 地块三面临街，交通便利，适合发展展示性强、标识性强的商业 周边既临近居住区，吸引固定客群，又可吸引商务人士、流动客群 和平路、滨江道、南京路是天津市主要的商业聚集地。与本案所在的小白楼商圈可形成有效的商业联系。 项目周边现有大型购物中心：海信广场、滨江购物、凯旋门百货，商业氛围浓厚 4.2 A地块产品定位 * 地块条件之于写字楼 小白楼商圈为天津传统CBD，聚集了大部分优质写字楼和优质客户，具备发展高端写字楼的市场基础 小白楼商圈是天津优质写字楼集中供应区域，也是天津写字楼的主要供应区域 小白楼商圈商务氛围浓，交通便利，吸引优质客户进驻 天津产业结构的升级将带动市区优质写字楼的需求上升，未来的总体需求量还将保持快速增长态势 本案 信达广场 君隆广场 凯旋门 ICTC 富力中心 金皇大厦 泰达大厦 欧嘉华 美银大厦 4.2 A地块产品定位 * 地块条件之于服务式公寓 本案和地块周边写字楼商务往来人士均可成为服务式公寓的客源 交通便利 项目将建成中心城区第一高，成为中心城区的标志性建筑，容易形成市场影响力 服务式公寓位于项目的79-98层，站高望远，可观海河景观 4.2 A地块产品定位 * B1-5层——高端购物中心 B2-B4 B1 1-5F 6-78F 79-98F 发展方向建议 商业、商务高端综合体 6-78层——高端写字楼 79-98层——服务式公寓 4.2 A地块产品定位 * 发展建议——高端购物中心 定位方向 目标客户 目的型消费者：高端商务人士、高收入阶层 日常消费者：自身及周边高端住宅的居住者；自身及周边写字楼的上班客群；服务式公寓入住客人 CBD核心商业；商务、休闲商业综合体 规模建议 体量约5.7万平米