【2018年最新整理】天津环球金融中心（津塔）房地产价值估价报告.docx

房地产估价报告估价项目名称：天津环球金融中心(津塔)房地产价值评估委 托 方：中原地产代理有限公司天津分公司估 价 方：天津大学求实房地产估价顾问有限公司估 价 人 员：张德鸿估价作业日期：2012年7月16日至2010年8月30日估价报告编号：天大求评字第111号目 录一、致委托方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、房地产估价结果报告5（一）委托方5（二）估价方5（三）估价对象描述5（四）估价目的7（五）估价时点7（六）价值定义7（七）估价依据8（八）估价原则8（九）估价方法10（十）估价结果10（十一）法定优先受偿款情况和变现能力分析及风险提示10（十二）估价人员11（十三）估价作业日期11（十四）估价报告应用的有效期11五、房地产估价技术报告12（一）个别因素分析12（二）区域因素分析13（三）市场背景分析15（四）最高最佳使用分析23（五）估价方法选用23（六）估价测算过程23（七）估价结果确定28一、致委托方函中原地产代理有限公司天津分公司：受贵方委托，我方已组织估价人员对位于天津市和平区大沽北路2号环球金融中心（津塔）15层的商用房地产（建筑面积3500平方米）在现状利用条件下的市场价格进行了评估，为确定房地产销售提供参考依据而评估房地产价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2012年8月30日的估价结果为：102,817,575元（币种：人民币），大写人民币壹亿零贰佰捌拾壹万柒仟伍佰柒拾伍圆整，详见《估价结果明细表》。《估价结果明细表》估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值（元）环球金融中心（津塔）15层商业用地津字第11111111111113,50029,378.45102,817,575特此函告！天津大学求实房地产估价顾问有限公司 二○一二年八月三十日二、估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本估价报告只为委托方此次特定的委托目的服务，不得作为其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。估价人员： 张德鸿三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1.委托方提供的估价资料完整、真实、合法。2.假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3.不考虑特殊买家的额外出价。4.至估价时点房地产价值：（1）为公开市场价值，买卖双方不应有任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；（2）具有合理交易时间；（3）在此期间房地产市场基本保持稳定；（4）房地产买卖符合国家法律规定。（二）估价的限制条件1.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等。特别是符合国土、建设、规划、房地产主管部门所颁布的有关法律、法规、文件、政策等。2.本次估价结果仅为确定房地产销售提供参考依据而评估房地产价值，超出此范围无效，本评估机构不负法律责任。3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。4.估价对象房屋建筑面积系根据委托方提供的《房屋所有权证》，土地使用权面积系根据《国有土地使用证》所登记的内容确定，估价人员未作实地测量。5.本报告估价结果为估价时点下，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜和特殊交易可能追加付出的价格对其价值的影响。（三）其他特殊事项说明1.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。2.我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部