瑞峰置业发布2012年东莞楼研判简报-瑞峰置业首页.DOC

瑞峰置业2012年东莞楼市研判简报 2011.12.12一、2012宏观经济背景研判 1、全国整体通胀压力逐渐减缓 制造业经济整体回落形势严重 从国家统计局公布相关数据来看，11月份 CPI较上年同期上升4.2%，这一升幅较10月份的5.5%同比涨幅回落1.3个百分点，创年内新低主要有两方面原因，一是翘尾影响大幅减少，二是蔬菜、肉禽等食品价格环比回落。PPI同比上涨2.7%，环比下降0.7%。对比10月和11月的CPI、PPI我们发现，时隔一个月这两个数据的降幅都比较大宏观经济面，现在宏观经济的增速应该说有所下滑另外一些主要的指标比如说PMI，11月已经降到了50%以下，就是外部因素，从全球来看欧债危机有进一步蔓延的倾向，全球经济也不是很乐观，整个外部因素也导致了需求层面对于中国经济间接的负面影响。 第三个就是货币政策的作用，那么货币政策持续的偏紧的一些政策，应该说对于当前物价下降也呈现了比较重要的一个作用，综合来看应该是这几方面作用的结果。 可以从几个方面来看最主要的方面就是当前我们国家，这种通货膨胀已经逐渐从需求拉动型变成了供给推动型的，供给推动的这些通胀压力主要来源于比如说劳动力价格的上升，能源和原材料价格的上升，尤其是下一步我们国家将推进资源价格的改革步伐，包括电价、水价、天然气、油价等等的都有上升的趋势。这一些一定程度上都会影响通胀水平，也不是说短期内能够解决的。所以综合判断明年的物价变化形势是非常复杂的。 近期物价的回落，新涨价因素的减少，使得物价压力出现了较大减轻，财政政策和货币政策着力 "稳增长"的空间得到较大拓展人民币近几年来，一路“高歌猛进”的房价无不刺痛着人们的神经细胞房价何时能够下降？从最早的期盼到冷静观望直到最后形成了“买不起的痛”。 1、2012年全国市场一季度艰难 二、三季度逐步活跃 四季度活跃度回稳 2 011年下半年经过持续的宏观调控，中国房价开始出现涨停。10月份国家统计局公布数据显示，70大中城市里有46个城市房价出现停涨或下跌，平均环比指数年内首次出现了负增长，意味着历经几近两年的调控之后，中国房价的下降趋势基本已经确立，房地产将进入价格调整的冬季。同时中国社科院发布的《住房绿皮书》里指出“2012年第一季度房价或现拐点；第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。” 瑞峰置业市场研究部观点是：2012年全国楼市最艰难的是第一季度，稳定发展至逐步活跃将会出现在第二、三季度，第四季度增速活跃度趋稳。而房价方面或将出现15%-25%的下跌幅度，因为地方财政对土地的依赖、通胀回缓但适度通胀持续、GDP“保八”增长、消费者购买力相对增强等因素决定了价格不会大跌，最高幅度不会超过30%。预计房地产调控政策会在2012年6月份进行转向，中央政府会逐步放松“限贷”、“限购”等政策，但由于房地产自身发展规律决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。 从长远来看，2012年到2014年上半年是房地产逐步深化调整时段，2012年下半年房地产市场将由以前的政策调整时期进入市场调整时期，预计2013年底房地产市场将进入恢复增长初级阶段，2014年刘易斯拐点有可能出现，2014年上半年或之后房地产将出现往上涨的拐点，将进入恢复增长期。原因有两点：一是目前城市化进程仅为47%，要到城市化70%比例，必定要靠房地产发展的拉动，所以未来10-15年房地产依然在国民经济发展中充当重要的角色；二是由于国家针对中低收入群体工资“倍增计划”的实施，尤其中等收入者比重增加，对房地产需求也逐步增加；此外，整体经济的增长持续、CPI回落但适度通胀仍然持续等因素，房价下行空间不大，反而有上涨的可能。 2、2012年房地产的基本面与资金面不支持商品房投资的增长 2012年房地产企业将面临大的挑战，2012开发商所在的城市受政策影响更明显，库存上行速度快，一、二线城市为主的开发商面临价格下调的压力大，而三、四线城市开发商面临的成交量下滑的压力大。在此压力下开发商将减少投资和拿地，而回款好、负债少、布局好的开发商将称雄。 房地产行业虽然对GDP贡献比例较大，但是目前房地产在中国已上升在政治维稳层面，中央调控房地产将不会放松，势必影响房地产对GDP的贡献，但这部分损失可以靠水利建设及城市轨道交通建设等投资拉动。所以房地产投资明年上半年增速将大幅下降或出现负增长，商品房投资在需求受限、开发贷款受压、供需逆转、库存大增、去化率大幅下降的情况下，房地产的基本面与资金面不支持明年商品房投资的增长。 3、2012年一二线城市核心区价格相对稳定 三四线城市或出现滞涨现象 伴随着房价调控深入和相关政策的收紧，2011年10月下旬开始全国一线城市房价率先进入下降通道，上海、北京等一线城市房价正出现