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第二章 房地产制度 第一节 中国房地产制度概述 第二节 中国土地使用、管理制度 第三节 中国房产管理制度 第四节 中国房地产税收制度 第一节 中国房地产制度概述 一、房地产制度 1.基本概念：房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行业规范准则。 2.主要房地产制度： ⑴ 世界上流行的两种土地使用制度 ① 美国式土地私有制度 ② 英国式土地使用权出租制度 （皇家=个人） 第一节 中国房地产制度概述 一、房地产制度 ⑴ 世界上流行的两种土地制度 ⑵ 中国的土地使用、管理制度 ⑶ 中国的房产管理制度 中国房地产制度与英国房地产制度的区别 1.出让双方的不同：英国是皇家对个人的关系，带有私有化； 中国是国家对个人的关系 2.年限：英国（20~99）中国（70） 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 新中国成立后，中国房地产发展的五个阶段： 1.1949－1955年第一阶段： 社会主义公有制计划体制下房地产制度的初步确立，具体制度包括：农村土地制度改革、接收旧政府房产和档案资料、确认房地产权属、没收敌伪产、打击房地产投机和各种非法活动建立新制度下的房地产管理制度。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 2. 1956－1965年第二阶段： 这一区段的房地产制度主要是对出租的私有房屋进行社会主义改造（赎买房主私有产权等），使城市房屋逐步发展成为公有制为主体的社会主义房地产管理制度。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 3.1966－1978年第三阶段： 这个阶段处于十年动乱期间，在这个时期由于整个国家的法律制度建设遭到极大的破坏，在房地产管理方面不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的房地产管理制度也遭到了不同程度的破坏。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 4.1979－1987年第四阶段： 这一阶段是我国房地产业恢复和改革试验阶段，在这一阶段出台了《关于城市出售住宅试点工作座谈会情况的报告》、《城镇个人建房管理办法》（1983）、《城市建设综合开发公司暂行办法》（1984）、《城市房屋所有权登记暂行办》（1987）。这一阶段通过试点总结了经验，并对以后的房地产改革做了论证和总结，为全面推开房地产制度改革创造了条件。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 5.1988－至今第五阶段： 我国房地产业全面振兴和快速发展阶段，1988年修改的《中华人民共和国宪法》规定，城市的土地属于国家所有，土地使用权可以依照法律出让。另外，《中华人民共和国城市国有土地使用权出让转让暂行条例》（1990）、《城市土地经营管理条例》（1992）、新《中华人民共和国土地法》（1998）及房产登记、管理、房地产市场估价、住宅商品价格管理办法等政策的先后出台大大促进了中国房地产业的快速发展。 第二节 中国土地使用制度 一、中国土地基本制度 1.城市土地国家所有制和农村土地的集体所有制 2.城市土地有偿使用制度 ⑴ 城市土地使用权的出让和转让制度 ⑵ 工业用地50年；居住用地70年；商业用地40年。 ⑶ 出让方式（协议-工业用地/合同/拍卖-商业用地） 出让合同 出让管理 第二节 中国土地使用制度 一、中国土地基本制度 3.国有土地使用权的转让、出租、抵押 ⑴转让 ①内涵：土地使用者一方将土地使用权转移给另一方的行为。 转让合同、转让条件、转让管理登记、转让方式、转让程序 第二节 中国土地使用制度 ⑵ 出租 ① 内涵：具有土地使用权的一方将土地及地上建筑物全部或一部分，提供给他人使用并收取租金的行为就是出租。 ② 出租的条件、租赁合同和管理登记 第二节 中国土地使用制度 ⑶ 抵押 ① 内涵：具备合法土地使用权的当事人，把土地使用权作为抵押物而获得债权人资金借贷的行为。 ② 抵押的条件、抵押管理登记、抵押程序 *在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。 第二节 中国土地使用制度 一、中国土地基本制度 4.农村土地征用制度 目前最具争议的制度，体现了计划体制的特色，征地具有强制性、补偿标准僵化、体现了城市与农村、政府与农民的不对等。 征用土地的管理、补偿标准依据、土地权属的变更 第二节 中国土地使用制度 一、中国土地基本制度 4. 城镇划拨土地的补办出让制度 是目前推动国企改制重要举措。 5. 《城市总体规划》、《土地利用总体规划》限制下的土地利用原则 第二节 中国土地使用制度 二、中国土地使