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—*— 协 议 协议方式概念 指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划 拔 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。 土地出让方式 —*— 三、出让方式的适用范围 出让方式 划拔方式 招标、拍卖、挂牌 协议 1 经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地； 1 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的 1 国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 2 原划拨、承租土地使用权人申请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用地 3 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办理协议出让 3 国家重点扶持的能源、交通等项目用地 4 出让土地使用权改变用途 4 出让土地使用权人申请续期 4 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 异同 有偿使用，需要签定合同 有偿有偿使用，需要签定合同 少量费用(补偿、安置）或无偿 有期限限制 有期限限制 一般无期限限制 土地出让方式 —*— 四、招标、拍卖、挂牌的异同 招 标 拍 卖 挂 牌 交易场所 指定地点 拍卖行 土地交易场所 交易方式 一次报价 多次报价 多次报价 持续时间 长 短 长 复杂程度 需要制作标书十分复杂 不复杂 一般 衡量指标 价格及指定的技术等其它条件 价格 价格 适用范围 具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件 土地用途无特别限制及要求 土地用途无特别限制及要求 土地出让方式 * 二、开 发 流 程 —*— 三、开发流程 1.市场条件判断 2.项目位置选择 1.确定开发方案 2.编制可行性研究报告 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》 1.领取《建设工程规划许可证》 2.领取《建设工程施工许可证》 1.招标:寻找施工单位 3.开工建设 1.领取《商品房销售许可证》 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 —*— 建 设 用 地 规 划 许 可 证 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 商 品 房 销 售 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 一 二 三 四 五 图片暂缺 三、开发流程 —*— 证件解释 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 三、开发流程 —*— 规划局 建设项目选址意见书 国土局 土地挂牌拍卖手续 地震局 建设工程抗震设防要求审批 环保局 建设项目环境保护审批 其他相关部门 （水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见） 申报材料： 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、意向性批文、项目建议书或选址申请； 4、现势原件地形图2份； 5、其它相关材料； 申报材料： 提供计委、规划、土地部门相关审批材料 申报材料： 1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘 2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘 3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单 申报材料： 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、项目有效批准文件； 4、选址意见书复印件（含附图）； 5、已批总平面方案； 6、现势原件地形图3份； 7、其它相关材料； 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 开发商 选址、立项 国土局 国有土地使用证 计委 项目建议书，可研报告 规划局 建设用地规划许可证 三、开发流程 —*— 证件解释 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 三、开发流程 —*— 气象局 防雷工程设计审批 人防办 人防工程建设项目技术审批 其他相关