补充2房地产开发项目可行性研究.ppt

2004-06-14 (4)资产负债表??? 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。 在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。 ?? 包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。 2、辅助报表 二、财务报表的编制 ?? 房地产开发项目财务报表之间的关系如图8—2所示。该表对基本报表和辅助报表之间形成的关系做了详细的说明，能使大家一目了然，大家记住这个表就会对整个报表有了充分的把握。??? 财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Micrsoft Excel软件进行编制。?? 例题：１．在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是（　　）Ａ投资计划与资金筹措表Ｂ资金来源与运用表Ｃ营业利润测算表Ｄ全部投资现金流量表答案：Ｂ２．在现金流量表中，不应该出现（　　）Ａ借款利息　　Ｂ所得税Ｃ自有资金　　Ｄ折旧与摊销答案：Ｄ３．判断．全部投资财务内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响．答案：× * 第8章 房地产开发可行性研究 第二节 可行性研究的内容与步骤 一、内容： 1、项目概况??? 具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置、项目所在地周围的环境状况、项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。 2、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定?? (1)土地调查 ??? (2)人口调查。 ??? (3)调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。??? (4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。??? (5)调查各种管线。 ? (6)调查其他地下、地上物。 ?? (7)制定拆迁计划。 ??? (8)制定安置方案。 3、市场分析和建设规模的确定??? 具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售计划制定，拟建项目建设规模的确定。 4?、规划设计方案的选择 ??? (1)市政规划方案选择。 ??? (2)项目构成及平面布置。 ?? (3)建筑规划方案选择。 5、资源供给条件分析??? 主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。6、环境影响评价????? 主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。 7、项目开发组织机构和管理费用的研究??? 主要内容包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。8、开发建设计划的编制??? (1)前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规则任务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。??? (2)工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。??? (3)建设场地的布置。??? (4)施工队伍的选择。 9、项目经济及社会效益分析??? (1)项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。??? (2)项目投资来源、筹措方式的确定。??? (3)开发成本估算。??? (4)销售成本、经营成本估算。??? (5)销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收入估算。??? (6)财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。 (7)国民经济评价。 对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。??? (8)风险分析。 一方面结合