襄樊泰然鑫城营销策划报告.ppt

* 目录 序：梳理项目情况 一、市场调查 我们面临怎样的竞争市场（襄樊大市场分析）？ 我们要重视的竞争动态有哪些（竞争楼盘分析）？ 本案SWOT分析 二、谁是我们争取的对象 概念主题 谁是我们争取的对象（目标客户分析）? 我们创意的品牌概念是什么？ 新案名 新形象 我们的推广口号是什么？ VI设计展示 三、新案名 新口号 四、产品包装 产品包装之建筑风格 产品包装之外立面风格： 产品包装之中介空间： 产品包装之配套，物业管理： 五、市场推广 （一）营销推广策略建议 □ 策略一：先做环境后卖房。 □ 策略二：“低开高走”的价格策略。 □ 策略三：销售控制 □ 策略四：“产品同质化+差异化”的策略。 □ 策略五：四线一体整合推广策略 （二）营销战略及营销策略 1营销战略 2营销指导原则 （三）步步为营的推广战略如何部署 *总体推广原则——核心原则、差别原则、公关原则、媒介原则 *楼盘常用推广方式分析——销售现场视觉要素推广、公共媒介推广、活动推广 （四）阶段性营销思路及广告展示 2008.5——2008.8 形象导入期 先声夺人 2008.9——2008.10开盘强销期 雷霆出击 2008.11——2009.1持续热销期 深耕品牌 2009.2——待定 声名远播 六、销售部架构 七、销售工作流程 八、工作内容： 附件一：太阁介绍 附件二：整合推广具体服务内容： 正式进行项目策划前， 首先让我们梳理项目情况 1、项目主要技术指标 总体量： 39000方 容积率： 2.43 大致朝向：南北朝向 产品类型：纯住宅，由两栋多层（6+1，一梯两户）； 2栋小高层（16层，一梯三户或四户） 户型配比：70%为90平米以下小户型 30%为90平米以上大户型 与市场上热销户型（90——120平米）有出入 开盘时间：预计为2008年9月 2、项目位置 襄樊市樊城区长征路国贸电器广场后 第一步：市场调查 我们面临怎样的竞争市场？ 襄樊市由汉江分割，且由于城市特有的人文资源，各行政区资源条件及功能定位有较大的差异性，中心城区分为三个区域：襄城区、樊城区、襄阳区部分城区，另有汽车/高新开发区和鱼梁州开发区。 小结 目前，襄樊市在售住宅市场价格以樊城为最，一则是商住综合带动了区域消费水平上升，同时较高的开发品质以及高层建筑的成本也是价格较高的原因之一。 各区域住宅物业的市场在售项目供应量及未来住宅供应量，均以樊城区最大，樊城区仍将是襄樊市区房地产发展的重点区域。 国家级开发区目前已知的未来住宅供应量仅次于樊城区，未来将是襄樊市住宅项目开发的热点区域之一。 根据目前市场价格、开发档次、开发规模等情况，各区域市场成熟度综合排序为：樊城区》襄城区》开发区》襄阳区》鱼梁州。 我们要重视的竞争动态有哪些？ 钱塘100 情况简介： *一期售完，二期预计5月10日开盘。 *100108344平方米 *目前推出的活动是5000抵10000，已售卡70张 *均价为3100元 *70%小户型，30%大户型 本案SWOT分析 客观而全面地认识项目的特色卖点和竞争优势，是项目定位和推广策略推导的基础，也是充分挖潜项目内涵的前提，在竞争激烈的房地产市场上，要想脱颖而出，准确地认识项目优势就显得尤为重要，因为差异化策略的全面导入必须以准确的市场定位为突破口，以客观项目特色为基础，加以全面集中的归纳和总结，为项目的形象定位提供充足的依据。（由于贵司提供的资料有限，项目的竞争优势仅从我司现有的资料进行归纳提炼，不完善处敬请谅解。） 小结： * 逐步完善的小区规划，待定中的户型、成熟的地段外立面等卖点能引起广泛关注。 * 本案临近铁路，品牌等都处于相对劣势，因此需要以明确的市场细分来捕捉目标消费群，需要在定价策略，推广策略上下功夫，以便提升产品价值，达到利润最大化。 市场调查后的小结 通过对市场、产品及目标消费者分析，我们对本案的总体认识是： 1、市场面：本案在好的住宅板块里面，产品形态在板块中不具备稀缺性； 2、产品面：目前，本案是个产品力不强的产品，安全但缺乏个性，适合襄樊人购买习性的产品； 3、购买面：由于板块内竞争激烈，争夺周边类似项目的中高端客源将是购买面的重点。 小结： 以市场为基准，以概念为突破，采用多元化的推广及销售策略进行整合运营 三、新案名 新口号 A 新案名 项目案名是给受众第一印象的传播载体，也是项目特质的综合反映，好的案名不仅能在很大程度上提升项目的认知度，而且能充分调动受众现场看楼的积极性，同时可以充分利用特色鲜明的案名达到口碑传播的效果，尤其是在同质化项目众多的襄樊区域市场，平庸的案名无法在竞争中凸显差异化特