西宫绿地最终版本.pptVIP

上海五星级酒店市场供应量 上海目前五星级酒店地区分布 本市五星级酒店仅分布在市中心六个区，其分布特征比较明显，即围绕在主要商务区周边，交通便利，周边一般有高档休闲场所。越为成熟、高档的区域，其五星级酒店也相对更为高档。 五星级酒店的酒店管理公司 本市五星级酒店的管理公司基本上为外资管理公司，23家五星级酒店有17家是国外酒店集团负责管理(如 Riz Carton，Hilton，Mandarin，Four Seasons，Sheraton，Marriott，Radisson，St. Regal, Westin,Inter-Continental,Hyatt,Shangri-La,Accor 等等), 上海四星级酒店供应量 上海四星级酒店地区分布 本市四星级酒店的主要分布区域与五星级较为相似，但在其他非主要商务区域也有零星分布，本市主要分布在虹口（4个）、普陀（2个）、闸北（1个）、宝山（2个）等区域。 上海四、五星级酒店比较分析 本市2/3以上五星级酒店为国外酒店管理公司管理，四星级相反，本市四星级酒店大部分为国内管理公司，约占60％。 酒店管理公司的好坏对整个酒店品质非常重要，国际著名酒店管理公司管理的四、五星级酒店的客房价格要比国内公司管理的同级别酒店的客房价格高出30％以上，部分甚至超过100％。 01、02年上海四、五星级酒店入住率分析 01、02年上海四、五星级酒店平均客房价（实际价格） 上海未来四、五星级酒店的供应 到2007年年底之前，本市已知将建的五星级酒店将有12座 浦东：环球金融中心、中古酒店、新鸿基项目； 静安区：静安香格里拉项目、大仲里项目、昌辉项目（可能）; 黄浦：世茂国际广场、明天广场、世福汇 卢湾：金玉兰广场； 这些酒店提供的总套数将超过5000间，占目前存量的近50％； 四星级酒店方面，长宁区新世界项目近期将推出500多套客房，普陀区近期将推出古井假日酒店（290间）。 四星级以上酒店需求分析 境外客人（含港澳台）为四、五星级酒店的主要客源（五星级酒店超过80％，有些高达90％以上，如喜来登豪达太平洋酒店）。这一方面是因为五星级酒店价位非一般国内客人能够承受，另一方面是其大部分客人均来自于酒店管理集团全球预定系统。 境外来沪的人数变动情况直接影响对高级酒店的实际需求量。自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万，2001年超过200万，2002年达到272万，比上年增长36％。 普陀区酒店市场初步研究 目前，普陀区（苏州河以北）星级酒店数量较少，知名酒店几乎没有，均为国内公司管理。 本项目周边有两家四星、一家三星级酒店。他们目前客房率都在70％以上。港鸿大酒店还将新建二期项目，建成后总客房数将达到500套（尚未动工的原因是地下车库还未与有关部门谈妥）。 未来供应，目前已知是古井假日（四星，长寿路、胶州路口)将于今年5月开业。 该项目由国际酒店管理集团 Holiday Inn管理，预计有290套推出。 本项目酒店发展建议 建议本项目发展四星级（或者略高一点）酒店，取代原先的五星级酒店； 建议请知名国际酒店管理公司进行管理（如Accor，Starwood，Marriott，Kempinski），提升整个商务城品质； 三星级酒店规划不变。 不发展五星级酒店的理由 不发展五星级酒店的理由（续上） 发展四星级酒店的理由（续上） 服务式公寓之分类 单套公寓月租金价格 服务式公寓的开发形式 原建：开发时就定位为服务式公寓，项目用地性质多位商办、酒店等，如嘉里中心、上海商城等。 改建：近几年来，由于服务式公寓行情好、回报率较高等原因，许多高档住宅竣工后改为服务式公寓。部分案例如下： 上海目前服务式公寓供应状况 目前本市95％以上的服务式公寓项目分布于市中心六个区； 长宁是本市酒店式公寓项目最多的区域； 虹口区是唯一例外，拥有一个B＋服务式公寓－－海湾大厦（160套），该项目靠近外白渡桥，离外滩很近，地理位置比较优越，故其有一定市场。 服务式公寓租金研究 目前本市A级服务式公寓的平均租金维持在30美元/平方米/月以上，比高峰时略有下降。 B＋级的平均租金维持在20美元/平方米/月以上，并呈逐渐上升趋势。 另外，本市B级服务式公寓的平均租金在15美元/平方米/月左右，C级在10美金左右。 本市服务式公寓出租率分析 本市酒店式服务公寓市场出租率在1999年有所下滑后开始逐步攀升，特别是2001年以来一直在80％左右，2002市场新增了不少项目，但B＋及以上服务式公寓的出租率仍基本保持在80％左右。 服务式公寓投资市场逐步活跃 2000年以后服务式公寓市场行情看好，租金、入住率