XX家园项目物业管理方案.docVIP

一、“XXXX家园”项目的管理特点 ? 经过对“XXXX家园”项目的前期踏勘,在这里简要分析一下本项目前期物业管理的一些特点，制定相应的服务、管理方法和措施。 １、项目概况 “XXXX家园”位于XXXXXX市南岗区，共10 栋楼，由 4 栋高层和1栋多层2栋别墅、3栋公企楼组成。具体经济技术指标如下： （１）用地面积 ㎡； （２）总建筑面积 95590.23 ㎡； （３）住宅 65562.28 ㎡，其中高层58222.92㎡、多层7339.36㎡； （４）公建、商服 30027.95 ㎡、车库86个、配套设施 ㎡； （５）停车位150 个； （６）容积率 ； （７）绿地率 %； （８）建筑密度 %。 2.地理位置 该小区坐落于___________________ 。 3.业主结构 业主群的结构主要是商品房购买者和农垦企业的一些内部职工。 4.小区优势 （1）地理位置优越、交通便利 （2）小区配套设施齐全，使用功能完备。 5.小区弱点 （1）现周边环境稍差 （2）现阶段配套设施相对还不完善 （3）因安防系统配备较少小区盲点较多 6.管理重点 进户1—2年时间内，业主集中装修是短时期管理工作的重点，不仅防火、防盗是重点要抓的工作，更棘手的是制止业主乱拆、乱建；从长期管理工作的角度看，该小区安保工作和前期环境卫生治理是重点，贯穿小区管理工作的始终。 7.管理难点 管理的重点亦是管理的难点，简要说明几点。 （1）小区物业管理类型复杂；如若小区房屋全部售出、进户，该小区存在居住物业、商业物业、写字楼物业、车库与地下车位管理，进出居民与出入工作来访人员较多。 （2）小区分两个封闭式庭院中间有规划路相隔，相应配置监控点不多，容易产生安管盲点。 （3）现阶段小区无法做到封闭，小区B栋与F栋有多个单元直接临街,此区域又不在监控设备覆盖区域之内，使小区安管工作开展有一定难度。 8.对重点和难点问题的管理措施 （1）以契约的方式对非法拆改、私搭乱建行为进行制约；加强巡防，对违规的、百劝不止的业主要及时报给有关的行政执法部门处理。 （2）加强安全防卫，关闭不重要的出入口，对必须开放的出入口加装卡式管理器，小区业主凭卡进出，防止闲杂人员进入。小区无封闭时各区域的安管人员每天采用交叉巡逻、循环巡逻、往返巡逻等多种方式，不间断重点巡查，不留死角，消除隐患。 （3）针对小区外棚户区人杂，易发生翻墙而入的问题，建议开发商在多层住宅区域安装红外线对射的智能化安保系统，重点监控有安全隐患区域，一旦监控到有人私自进入，安管值班人员在收到系统警报后可第一时间到达现场，同时监控系统也起到对外来人员警示、震慑作用，预防案件发生。 （4）小区停车位及车库超过200个，车流量较大，拟采取人车分流的方式管理，单独设立车辆进出口，设立明显的警示标志限速、限区行驶。小区庭院禁止停放任何机动车辆，对小区业主车辆发放通行证，没有停车位、车库和外来车辆禁止入内 。 （5）加强对各装修企业的管理，对劳务人员发放临时通行证。 （6）加强防火宣传教育，提高巡查力度，预防火灾。 二、质量管理目标及管理方式 （一）、质量管理总体目标 品牌效益：在合同期内达到市级示范项目的水平，总体提升楼盘知名度，达到楼盘增值保值的目的。社会效益：达到小区居民和谐相处，建立稳定的生活秩序。环境效益：提高居民对家园与社会、自然的关系的认识，树立正确的环保意识。经济效益：开源节流、节俭办公、利用一切可利用资源降低管理处运行成本，在尽责服务的基础上，争取较好的经济效益。 1.质量管理的具体目标 （1）物业服务项目做到“家政劳动社会化、安全管理和秩序维护系统化， 文化娱乐活动社区化，综合服务能力专业化。 （2）合同期内完成下列工作： ·全年不发生损毁、水浸、火灾、恶性治安事件等事重大安全责任事故； ·所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上； ·员工培训合格再上岗率达到100%； ·员工对企业的满意率达到90%以上； ·住户对管理、服务工作的满意率95%以上； ·全年支出控制在预算范围内； ·业主违章有效处理率95%； ·房屋完好率100%； ·住户维修及时率、满意率100%； ·住户有效投诉率控制在3起/万平方米，有效投诉的处理合格率（以回访结果为准）100%； ·住户求助处理率，满意率100%； ·有效回访率达到100%； ·培训计划完成率100%； ·员工绩效考评有效率98%； ·服务规范的出错率（以检查、投诉记录为准）3%； ·物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零，轻微不合格3项以下，观察项10项以下； ·物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上； ·社区文化活动有效完成率100%； ·业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%； ·住户对小区管