XX物业管理有限公司物业服务规范.docVIP

XX物业管理有限公司物业服务规范 1　范围 本规范规定了XX物业管理有限公司所辖物业管理服务活动中业主服务、房屋和设施设备运行维护服务、物业秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等内容及要求。 本规范适用于XX物业管理有限公司所实施的所有物业管理服务活动。 2　参照标准及法规 ·ISO9001∶2000国际质量体系 ·《物业管理企业资质管理试行办法》 ·《物业管理条例》物业法 使用年限 一般使用环境 特殊使用环境 钢筋混凝土结构 60年以下 20 15 60年～100年 10 5 100年以上 5 2 钢、钢筋混凝土结构 60年以下 25 15 60年～100年 12 5 100年以上 7 2 钢结构 100年以下 30 15 100年～150年 10 5 注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，从其规定。 6.1.4　巡检 每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。 6.2　设备设施运行与维护服务 6.2.1　变配电系统 ——制定临时用电管理措施； ——限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知业主。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施； ——按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告； ——按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录； ——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确； ——高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常； ——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求； ——低压配电柜运行正常，各类表计显示正常； ——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠； ——变（配）电系统联络自切正常。 6.2.2　应急供电系统 ——按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好； ——定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用； ——发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常； ——自动转换开关状态显示完好，动作正常； ——定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态； ——定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。 6.2.3　楼宇智能化设备系统 6.2.3.1　楼宇设备自动化（BA）系统 ——服务器工作正常、通讯正常、整洁； ——工作站工作正常、通讯正常、整洁； ——数字式直接控制器工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐； ——末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。 6.2.3.2　网络与通讯设备系统 6.2.3.2.1　程控交换机 ——程控交换机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐； ——维护终端工作正常、整洁； ——电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损； 6.2.3.2.2　网络通讯设备 ——配线架排线整齐，标签完好，数据齐全； ——光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全； ——插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。 6.2.3.2.3　广播与背景音响系统 ——音源设备工作正常，整洁完好； ——功放设备工作正常，整洁完好； ——扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰； ——背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。 6.2.4　安全防范系统 6.2.4.1　中央监控系统 ——摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁； ——画面分割器工作正常、整洁； ——录入设备工作正常、整洁； ——监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁； ——矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚； ——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 6.2.4.2　巡更系统 ——工作站工作正常、整洁； ——巡更器具工作正常； ——巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。 6.2.4.3　周界报警系统 ——工作站工作正常、整洁； ——红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。 6.2.4.4　对讲系统 ——基站线路无损、工作正常、整洁； ——天线安装牢固、工作正常。 6.2.5　车库管理系统 ——工作站工作正常、整洁； ——栅栏机安装牢固、工作正常； 6.2.6　门禁系统 ——工作站工作正常、整洁； ——服务器工作正常、整洁； ——读卡机指示灯完好、工作正常； ——电子门锁工作正常。 6.2.7　消防报警与灭火系统 应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常： ——火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件； ——每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录； ——当被检测探