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房地产增值的12个条件 地域优势 区位优势 政府支持与政策扶持 周边环境优势 交通优势 项目定位优势 楼盘的功能优势与发展潜力 投资的时机优势 项目的经营优势与潜力 项目的影响力 项目成熟度及挖掘潜力 项目定价与区域成熟度的匹配性 房地产增值的四大形态 自然增长型 运营增长型 钢性需求型 炒作增长型 投资房地产关注要点 安全性 增长速度 增长空间 房地产增长速度的条件 与周边环境渗透力的速度有关 与项目进展速度有关 与项目起价有关 房地产增长空间的条件 本地区最高价格 该项目定价与起价 地区成熟程度 钢性需求潜力 周边地区房价 土地稀缺程度 20种增值房产形态 开发区房产——级别越高，潜力越大； 主题房产——目标市场明确，有专属功能； 闹市房产——增值比例大，抗风险性强； 名校房产——易出租、出售； 交通房产——因交通便利，促使房产价格稳中有升； 潜力城市房产——因城市的快速发展而带动房产价格上升； 公园房产——因休闲环境而受居者青睐； 综合体房产——因功能全、方便而受青睐，抗风险能力强； 物业房产——因物业管理较好而受人瞩目； 科技房产——因节能、健康、前卫而招人热爱； 影响力城市房产——因影响力大而带动物流、人气的旺盛，最终带动房产的价格提升； 低价房产——因价位低而保证了它的增值空间； 富人区房产——有消费能力，有文化吸引力； 品牌房产——因品牌好而满足人们自尊的需求； 人气房产——因人口多而保证了地区房产的刚性需求； GDP房产——随着城市国民生产总值的快速上升，该地区房产价格势必上升； 土地资源房产——因该地区土地资源稀缺而使房产价格上升； 办公区房产——因临近办公区而使房产价格稳定且升值； 气候与自然环境房产——天然健康房产； 人文房产——因一个地区文化内涵较深，吸引力较大，而使人口剧增，最终使房产增值； 分析流程：人气——土地——房价 如何判断房产投资项目的安全性？ 1、看楼盘的规模； 2、看品牌； 3、看地理位置； 4、看政府的关注度。 5、分析投资底线：收益底线、使用底线、安全底线 6、看土地使用权 商铺投资—你的资金还在沉睡吗？ 商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值，相反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值 商铺投资具有高回报率，据权威部门统计，商铺比住宅平均要高出五个百分点，一般八至十二年便可收回成本 住宅底商VS街区式商铺 按照服务区间划分 住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面及周边的居民。 商业中心街铺，周边商业业态、街区功能全面，交通便利，商业气氛浓郁，一般都设有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，具有相当的人气凝聚力，客户范围可以覆盖更远的位置，一些成熟项目甚至可以覆盖整个城市。 按照市场理念划分 底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商、商圈型住宅底商。如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位“套牢”。 商业中心商铺市场定位准确，经营理念先进、新颖，管理规范，投资空间广泛，回报率高。市场效应强。 按投资回报划分 住宅底商无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大 问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报 率时应充分考虑时间因素。 商业中心商铺合理的业态定位，周围商圈的连锁效应，快速的升值空间。经营的可选择性。业态集中所产生的市场放大作用，都会为客户带来高效益的回报。 按基础设施周边配套方面 住宅底商基础设施与周边配套相对较少，不能满足消费人群日益增长的需求 商业中心街铺全面的基础设施建设，完善的周边配套设施，（大型停车场，绿地率）充分满足消费人群的需求。提高商业服务质量，增加商业物业的附加值，同等条件增加商业物业的增值空间。