保障性住房产业化BT信托管理模式简介.docVIP

保障性住房产业化BT信托管理 模式简介 引言 保障性住房产业化BT信托管理模式，是一种“金融+科技”创新的住房产业化BT开发模式，可彻底解决保障性住房的资金、速度及效率问题。这种模式能吸纳全社会资金共同参与保障房建设，为保障性住房的开发建设提供一条龙服务，实现党中央提出的广大人民群众住有所居的宏伟目标。 建设工程BT模式 根据（建市200330号）《建设部关于培育发展总程包和工程项目管理企业的指导意见》：鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目根据业主要求，按照建设——转让（BT）、建设——经营——转让（BOT）、建设——拥有经（BOO）、建设拥有——经营——转让（BOOT）等方式组织实施。BT模式在我国工程建筑市场是一种新兴起的投融资模式, BT是英Build-Transfer首位字母的缩写,直译为建设-移交采用BT（建设—转让）、BOT（建设—经营—转让）、BOO（建设—拥有—经营）、BOOT（建设—拥有—经营—转让）等方式吸引民间资金兴建道路、桥梁、广场等重点基础设施和市政工程项目，项目建成后交给政府,政府用以后的财政预算资金来偿付企业的融资本金及利息的一种新型融资模式BT现行模式 1、保障房BT现行模式，违背了（建市20066号）《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》的规定。 2、保障性住房是政府向定向人群销售，政府销售方案滞后，楼盘不能按时销售导致BT资金无法回笼，政府会面临较大资金压力。 3、BT（建设—转让） 4、保障性住房BT现行模式建设是交钥匙 保障性住房产业化BT信托管理模式 十二五”期间，中央要求各地政府负责建设3600万套保障房，只满足了该解决的保障房人群20%的住房,且全靠地方政府负责出资，已很难承担每年6000亿～7000亿的资金压力。中国实现住有所居目标，每年需要20亿平方米住房供给，推行房地产的科学发展和住房体系的科学建设，是缓解土地、资金压力实现经济社会全面协调发展的根本途径。政府单单依靠几个国有企业BT保障房建设，是不可能实现大多数人民群众住有所居的，只有保障性住房产业化BT信托管理模式，才能调动全社会踊跃参与保障房建设，实现党中央提出的大多数人民群众住有所居的宏伟目标。 1、改变建设主体：贯彻执行中央《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》，保障性住房建设主体（业主）由政府转变为居民委员会，充分调动人民群众改善居住环境的积极性，有利于推行保障性住房产业化BT信托管理模式。 2、改变保障房选址：地方政府把保障性住房建设征收城乡结合部农民土地，转变为利用旧城区危旧房重建，由居民自行拆迁、自主建设，把保障性住房建设在城市功能配套齐全、出行方便、生活成本低的城市区域内，有利于保障性住房定向销售。 3、财政收入方式转变：旧城区危旧房重建，把免收土地出让金改为居民回迁，人均30平方米免缴土地使用税，非中国公民和购买超过人均30平方米部分面积应征收土地使用税。政府把卖“地”改变为卖“时间”，可增加财政收入，扩大收益空间。 4、建设企业性质转变：施工总承包企业转变为住宅产业化房屋制造工厂，把现场建筑施工转变成建筑产品现场组装，可确保工程质量且加快施工速度，提高项目的利润空间。 5、建设资金支付方式转变：根据国际惯例BT建设模式，业主提供金融机构开据的支付保函，施工总承包企业凭支付保函向指定信托公司贴现，工程竣工由信托公司负责清偿BT资金。 6、资产管理模式转变：业主把在建工程的土地资产和销售收入委托信托公司管理，建筑总承包企业必须把BT建设资金委托信托公司统一管理，才能形成真实的、全额的房地产信托财产，由信托公司按信托合同约定的受益人程序进行分配。 7、利润率改变：一般民用建筑BT模式的利润率，是根据定额收益加上融资收益计算的，其获得的固定利润率不超过20%。保障性住房产业化BT信托管理模式的利润率是浮动的，少则提高几倍，多则十几倍，是根据建筑总承包企业的能力决定的。 8、投融资方式变化：有投融资能力的建筑总承包企业争着可接保障性住房产业化BT信托管理模式项目，没有投融资能力的建筑企业也能接保障性住房产业化BT信托管理模式项目。 9、工程投标方式转变：根据《工程建设项目施工招标办法》，一般工程都必须进行招标， 而保障性住房产业化BT信托管理模式采用先进的MB建筑体系专利技术，可以免招标。 10、居民支付能力转变：目前房价与大多数居民的收入不相匹配，业主把应缴纳的税、费和部分效益捐赠给社会公益基金会，由其对购房者进行补贴，使房价与支付能力相匹配、创造住房消费市场，确保BT资金回笼和收益。 保障性住房项目采用先进的MB建筑体系技术，实现当年设计、当年施工、当年竣工，比传统建筑承建项目年利润率可提高3～5倍。通过保障性住房产业化BT信托管理模式，工程总承