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三元饲料厂出租业态规划（草案） 为进一步整合出租业态，形成适度规模的同类业态出租环境，提升业态管理水平，逐步提高同类业态在市场中的影响力，实现出租方与承租方的共赢，特制定本业态规划草案。 周边现状 我厂地理位置优越，位于东北五环的五元桥附近，东临京密路、机场高速、机场辅路三条主要交通干线，距五环路仅百米之遥，交通便利四通八达。沿京密路西行两公里即是比较成熟的望京商圈，这里商厦云集，人口稠密，常住人口超过30万人。厂区距离北京798艺术区3.8公里，距离草场地艺术区2.8公里。便捷的交通、优越的地理位置，以及两大艺术区的辐射效应为我们开展文化创意产业提供了必需的保障。 二、有关文化产业政策及自身硬件分析 2009年7月22日，我国第一部文化产业专项规划-----《文化产业振兴规划》由国务院常务会议审议通过。《文化产业振兴规划》标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业。政府明确提出要加大政府投入和税收、金融等支持，大力培养文化产业人才，完善法律体系，规范市场秩序，为规划实施和文化产业发展提供强有力的保障。 2005年至2010年，北京市文化创意产业增加值从674.1亿元增加到1697.7亿元，占地区生产总值比重从9.7%提高至12%；年增速高达20.3%，成为重要的支柱产业。特别是在国家“建设文化强国”的新形势下，作为全国文化中心，北京文化创意产业将迎来历史性的机遇。 由于三元饲料厂生产经营阶段历史遗留较大数额的贷款、饲料欠款等负担，导致企业资金、资产状况长时间处于比较差的水平。随着物业出租饱和、政府土地储备的迫近，企业租赁房屋无产权证等因素的影响，更进一步制约着企业的发展，甚至威胁着企业的生存。 诸多不利因素迫使我们必须要转变经营思路，通过内部挖潜与外部合作开发相结合的方式，与承租户合作或引进投资，在现有土地上不断扩大经营规模，提高创利能力，实现自我发展。 实施步骤 1、以文化创意商户为目标开展招商工作 在接下来的时期，原则上不增加非文化产业租户，现有非文化产业租户合同到期后不再续签，不得延长非文化产业租户的租期及租赁面积。 在现租户承租合同未到期的前提下，为吸引文化产业租户入住。我们将进行积极协调，向现有租户给予合理补偿，保证其平稳撤离，文化产业租户尽早入住。 为凸显规模效应，提升影响力在选择新入住的租户上，我们必须在把三元物业厂区打造成广播、电视、电影服务、艺术培训服务、及美术创作展览为主题的产业创意园区。 2、内改外联，坚持艺术区发展方向 为适应文化产业的发展，在自身硬件方面首先从环境整治入手，对厂区内绿化、道路、厂房外观等进行全面系统维护，绿化覆盖率达到 %、厂区道路卫生清扫按建设部《城镇市容环境卫生劳动定额》二级道路相关标准执行。在房屋外观粉刷等方面凸显艺术文化气息。 鉴于三元厂区房屋、土地性质的限制，在企业工商注册方面存在诸多不便。目前，我们的思路是用“外联”的办法来克服这些限制性因素，比如与附近其他单位合作，双方在业务上达成合作关系，期望实现借助对方资源解决租户来源及工商注册等问题。 3、 厂区规划调整 1、南厂区 惠通金业汽车销售服务有限公司与我单位签订的租赁合同终止日期为2029年6月30日，由于其投资较大，经营项目专业化较强，短时间内很难改变其经营业态。此次厂区租赁业态调整对此处用地暂不予以考虑 东铝钢构、奇哥生物、飞天宇、京警振远四家单位共使用土地11亩（具体租赁面积、租期、租金见下表）： 单位名称租赁面积（㎡）合同终止日期年租金（万元）飞天宇989.342013.04.3010奇哥生物10002017.02.2829.8935 京警振远587.172017.10.1410东铝钢构4667南厂区除东铝钢构与我们没有租赁合同外，租期最长的是京警振远。上述承租合同终止日最早的为2013年4月30日，最晚为２０１７年１０月１４日，时间跨度有四年多，对于集中调整来说不现实。南厂区基本作为业态调整的补充部分，争取转变到文化产业上来，也可退而求其次，将南厂区作为北厂区文化产业规划转型期的有益补充。 ２、北厂区 北厂区具有相对的规模优势，区域集中，在场地分配上具有较大空间。 以海鑫映画为中心的第一区域 海鑫映画作为我厂引进的第一家文化创意产业租户，在规划上我们将13号库（现海鑫映画承租库房）周边库房规划为第一区域。具体包括3、4（伊格诺）、5(京顺源)、6、7（永利达）、8(盛兴利德)、13、14（禾永吉）、15（永利达）、16（合众杰杰）、17（永利达）、18（禾永吉）、19（恩德公司）、20、22、23、28（鑫吉利？）号建筑物。主要涉及的承租单位有京顺源、北新力合、永利达、威顿斯太、海鑫映画、禾永吉、合众杰杰、盛兴利德、伊格诺、恩德公司、中洋水产、