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第十三章 房屋买卖合同及其履行 【教学目的】 通过本章教学，使学生明确商品房销售， 了解商品房买卖合同， 掌握商品房出售合同履行中的一些问题。 【重点难点】 商品房销售概念， 商品房出售合同的成立与生效时间， 商品房风险转移时间。 【政策法规】 《合同法》 《担保法》 《商品房买卖合同》 《房地产广告发布暂行规定》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一节 房屋买卖合同 一、合同文本 自由文本 国家规范文本 商品房买卖只能使用《商品房买卖合同》示范本，建设部、国家工商行政管理总局，2000 二手房也必须使用规范文本，但自己可以另行签订合同，只要没有冲突。 二、商品房买卖合同条款 ㈠必备条款 当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本状况； 商品房的销售方式； 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 交付使用条件及日期； 装饰、设备标准承诺； 配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 公共配套建筑的产权归属； 面积差异的处理方式； 办理产权登记有关事宜； 解决争议的方法； 违约责任； 双方约定的其他事项。 ㈡协商条款 1、房屋朝向、日照时间、采光程度等自然因素 2、贷款与预售合同效力之间的关系 3、小区平面布局 4、质量及维修条款 5、市场差价损失的赔偿 6、广告的约束力 7、建筑结构、材料及装修标准、设备 三、免责与限责条款 1、不可抗力 法定 2、政府原因 如市政规划变更，市政基础设施延误。 开发商是否在签定合同时已经知晓。 3、技术与操作原因 如工程技术问题、施工方延误、其他人延误 一般不能免责，但特殊情况可在合同中事先约定。 四、房屋出售人告知义务 附随义务 是否有抵押、租赁情况 如不，应当是构成欺诈 第二节 购房过程中的预约合同 一、房屋买卖预约合同 商品房认购书 认购意向书 二、认购书的性质与效力㈠认购书的性质 1、预约，意向协议。 2、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ㈡认购书的约束力 1、如果是意向协议，约束是否前来签定正式合同。 2、如果已经是商品房买卖合同，约束是否转换为国家推荐的合同范本。 ㈢认购书中的定金 1、定金性质 立约定金 违约定金 2、处理 ⑴认购书不符合合同条件的 定金返还； ⑵认购书符合条件的 ①合同没有约定，则订合同冲房款，不订合同返还。 ②按合同约定；因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第三节 售楼广告与宣传的效力 一、商品房预售广告的约束力 1、广告法律效力的一般规则 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。 2、特别规定 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 二、商品房销售的民事欺诈 ㈠民事欺诈的认定 广告或宣传根本无法实现的，应当属于民事欺诈行为。 ㈡赔偿 实际赔偿 惩罚性赔偿 三、样板房、楼盘模型的效力 1、法律性质 一般性广告还是样品 2、作用 预售时的主要资料 3、规定 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 4、差异处理原则 样品？ 结构、质量相同？ 第四节 房屋的交付及其法律后果 一、房屋交付概述 1、房屋交付含义 房屋实际占有、控制的转移。 不与所有权变动关联。 2、风险责任转移 风险责任以交付为准， 违约方承担意外风险责任。 二、房屋交付纠纷 ㈠逾期交付 超过合理时间交付 ㈡更改规划 1、更改情况 擅自更改 经规划部门同意的更改 2、消费者权利 规划部门同意更改规划，是否开发商不违约？ 买卖合同由政府决定还是双方在《合同法》范围内决定？ 3、消费者救济 退房、赔偿损失 不退房、赔偿损失 ㈢质量问题 是否接受房屋， 接受后如何处理。 第五节 与商品房交易有关的保险 一、抵押借款与财产损失保险 1、是否必须保险 自愿还是强制 2、保险赔偿 承保危险，什么灾害造成的损失才赔偿 不适当的缩小应当承保的危险 南昌不承保水灾，但承保泥石流、地震 二、还款保证保险 被保险人丧失全部或部分还款能力，保险人代替偿还全部或部分借款。 第六节 商品房买卖合同的其他问题 一、一房多卖 ㈠房屋产权归属 已经办理了产权过户登记的购房人取得所有权。 都没有办理产权过户登记，合