房地产市场法资产评估.doc

---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订 -----------------------------------------线---------------------------------------- 班级 姓名 学号 - 广 东 商 学 院 答 题 纸（格式二） 课程 资产评估 　 20 －20 学年第学期 成绩 　评阅人 评语： ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 资产评估案例分析 ——对房地产市场法评估 摘要：中国现代意义上的资产评估是随着中国对外开放、企业改革和社会主义市场经济的建立，在引进国外评估理论和方法的基础上发展起来的。十多年来，资产评估从无到有，业务范围、种类、数量日益扩大，资产评估管理水平日益提高，资产评估业已经成为社会主义市场经济中一个重要的中介行业，对于促进社会主义市场经济发展，无疑发挥着日益重要的作用。本文讲首先介绍资产评估的理论框架，再以实际案例进行评估分析。 关键字：资产评估 收益法 价值 一、资产评估基本理论框架 资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （一）、资产评估目的决定了资产评估价值类型与评估方法 资产评估目的作为资产评估价值基础的条件之一，是因为资产评估特定目的不但决定着资产评估结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响着资产评估的过程及其运作条件，包括 对评估对象的利用方式和使用状态的宏观约束，以及对资产评估市场条件的宏观限定。相同的资产在不同的评估特定目的下，以及由不同评估特定目的宏观约束的利用条件和市场条件下可能会有不同的评估结果和价值表现形式。资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个评估结果都是质和量的统一。评估价值受目的影响。资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的。不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下几种：公开市场价值公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。投资价值投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。资产的投入和产出往往存在较大的差异，有的资产投入量较高，但产出较小。投资价值是以产出效率为依据衡量其价值的。重置价值重置价值是指在现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。如果说，投资价值是从产出角度评估资产价值，重置价值则是从投入角度评估资产价值。就一个企业而言，如果企业的收益率与行业平均收益率相同的话，其投资价值和重置价值趋向一致。如果企业收益率超过行业平均收益率，其投资价值就会高于重置价值。如果企业收益率低于行业平均收益率投资价值就低于重置价值。清算价格清算价格是指非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状况决定的。就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定。资产本身就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际上就是对产权权利的评估。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性损耗也大。 被估资产重置成本=参照物重置成本× c.价格指数法 被估资产重置成本=资产的历史成本× （定基物价指数） 被估资产重置成本=资产的历史成本× （环比物价指数） d.统计分析法 某类资产重置成本=某类资产原始成本× B.适用前提 ①购买者对拟行