中原长城地产东莞松山湖项目定位报告-154.ppt

第$页 从松山湖的现实市场看 本项目 寄莲公寓 锦绣山河 松山湖1号 以公寓和别墅为市场起步的主要产品 总占地面积 ：7.9万㎡ 总建筑面积 ：12.5万㎡ 容积率：1.5 绿化率 ：35% 计划分三期分步进行开发。其中首期占地 3.8万㎡ ，分1号楼和2号楼两幢规划建设开发。目前首期1号楼酒店式单身公寓已经投入使用，2号楼开发已到桩基完工阶段。 寄莲公寓 1号楼共计占地面积为 2.1万㎡ ，建筑面积为 3.1万㎡ 。带电梯七层，首层为临街商铺，分酒店式公寓和社区配套酒店会所两部分。整幢1号楼有 7 个电梯位， 8 处走火通道。客户群体为松山湖产业园区企业高管人员、留学生创业园海归派、公务员等。租金达1500元/㎡，租金较高。 □地理位置：松山湖高科技产业园红棉路 □占地面积：2平方公里 □首期占地面积：首期19万㎡ □首期建筑面积：首期18万㎡ □发展商：光大地产 □生活配套：小区内将建豪华尊贵会所 □项目配套：松山湖商业中心、广东医学院松山湖附属医院 、松山湖汽车客运总站 □户型面积：300-1000㎡ □今年推盘量：18万㎡ □推盘时间：2006下半年 □预期价格：15000元/㎡ □物业类型：度假型别墅社区，以独立别墅为主，另联排别墅和一些少量洋房为补充产品； □规划设计：湖景别墅和山景多层公寓 从规划上看，锦绣河山后期存在大量的小高层洋房分冲出市场 锦绣河山 松山湖1号 □地理位置：松山湖高科技产业园新竹路 □占地面积：12万 □首期容积率：0.57 □发展商：万科地产 □户型面积：300-320独立、220左右TH，180-190LT，140-160宽景HOUSE， □推盘时间：2007上半年 □预期定价：20000-25000元/平方米 首期以独栋别墅、联排别墅为主，现正在桩基施工 强势宣传会提高松山湖片区的关注度 对于一个刚刚起步的房地产市场，到处都是空白，每一种产品定位都有成功的可能性， 关键是如何降低开发风险，实现利润最大化 ？ 市场调研 项目分析 市场分析 客户需求 市场空白 地块属性 项目定位 财务分析 项目定位思路 项目定位 客户定位 属性定位 形象定位 产品定位 案名推介 物业发展建议 价格定位 我们建议开好“三驾马车” 园区内、周边城、镇区的自住客 园区外的本地长线投资客 深圳的度假客 基于客户 我们建议 “立足实际，着眼未来” 基于地块 谁能想象 的松山湖？ 一年后 我们面临的是 的市场 一年后 一年间，优先发展的是中心区 一年间，重点发展的是留创园 一年间，叫卖最响的是松山湖 我们的预测： 一年间， 200亿投入，配套逐步完善 基于市场 寄莲公寓 小额投资型物业 锦绣山河 松山湖1号 自住型物业 总量相对较小 需求较大 总量较大 正面竞争 根据竞争避让与竞争集合原则 我们建议少量的小额投资产品和部分长线持有产品为主要发展方向 客户定位 属性定位 形象定位 产品定位 案名推介 物业发展建议 价格定位 因此，我们主力客户是…… 市场调研 项目分析 市场分析 客户需求 市场空白 地块属性 项目定位 财务分析 客户定位 根据客户对住宅因素的敏感度分析，结合市场调研分析，我们将客户进一步细化…… 香港朋友过来租住 喜欢闹市区的小户型 ≤ 80㎡ 投资 短线炒作, 总价敏感, ≤ 80㎡ 投资 短期持有,恃机出手 看好松山湖快速发展 ≤ 80㎡ 投资客 两地生活,长线投资 看好松山湖的升值潜力 ≥ 130㎡ 公务员 讲究阔绰,追求格调 低生活成本,交通\娱乐业要求高 40岁以上,离深近,方便往来 讲究居住环境 30岁以上 35岁以上 40岁以上,有多处住宅 莞籍人支付能力强,需求面积大,非莞籍人月供能力强,但生活成本高,需求面积小 客户特征 居住升级\长线投资 ≥ 130㎡ 公务员 经营稳定 ≥ 120㎡ 个体经营者 租用 45㎡左右 高级商务人士 80-140㎡ 企业管理人员 80-140㎡ 学校教师 置业目的 需求面积 类型 客户区域 户型要求小 ≤ 110㎡ 度假 香港客户 度假居住,长线投资 ≥ 120㎡ 第二居所\度假 深圳客户 度假,居住升级 ≥ 130㎡ 企业主 东莞城区客户 内地长期居所 ≥ 130㎡ 自住 台湾客户 自住\长线投资 ≥ 130㎡ 本地富裕居民 周边镇区客户 以自住为主，少量投资 ≥120㎡ 机关工作人员 园区内客户 企业主 城区 深圳 园区内 境外 机关工作人员 商务人士、管理人员 自由职业者 个体工商户 技术人员 周边镇区 一类客户 二类客户 三类客户 客户行业及区域构成图 投资客 客户定位 属性定位 形象定位 产品定位 案名推介 物业发展建议