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论以下房地产评估报告中存在的问题
1.房屋本身租金收益与市场租金收益差异较大至价值较低 由于房地产本身价值较大,影响房地产价值因素也较多,在房地产本身带有较长租约的情况下,如需找到类似情况的可比实例难度较大,故宜采用收益法来确定房地产的价值。
在采用收益法确定房地产价值的情况下,租金的高低直接影响房地产本身的价值,由于一些客观原因致房地产本身租金远远低于市场租金收益,直接影响房地产本身价值与市场价值有较大差异。
如在房地产使用过程中,本身登记用途为办公用房,实际用途却为酒店.、 如：房地产出租给带公益性质的活动场所等。
下诉房地产评估报告中就存在房屋租金收益与市场租金收益差异较大至价值较低问题，上诉报告中：***带有较长租约，在租约期内应根据租赁合同进行价格测算，租约期外根据市场租金水平进行测算。
**有限责任公司
房地产抵押估价报告
**房评（2012）字第1号
**房地产评估有限公司
二〇一二年一月
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
****有限责任公司拥有的位于***的营业用房房地产抵押价值评估
委 托 方：
***有限责任公司
估 价 方：
***房地产评估有限公司
估 价 人 员：
** 注册房地产估价师
** 注册房地产估价师
估价作业日期：
二〇一一年十二月十六日至二〇一二年一月十八日。
估价报告编号：
**房评（2012）字第 1号
目 录
●致委托方函……………………………………………………1
●估价师声明……………………………………………………2
●估价的假设和限制条件………………………………………3
●估价结果报告…………………………………………………5
●估价对象…………………………………………………6
●估价目的…………………………………………………7
●估价时点…………………………………………………7
●价值定义…………………………………………………7
●估价依据…………………………………………………8
●估价原则…………………………………………………9
●估价方法…………………………………………………10
●估价结果…………………………………………………11
●房地产变现能力分析……………………………………11
●估价报告应用风险提示…………………………………12
●估价人员…………………………………………………13
●估价作业日期……………………………………………13
●估价报告应用的有效期…………………………………13
●房地产估价技术报告（仅供房地产管理部门查阅）
●附件
●参考文献
●致谢
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致 委 托 方 函
**有限责任公司：
本评估机构接受贵公司的委托，根据国家和建设部有关房地产估价规定，本着客观、独立、公正和谨慎的原则，按照公允的估价方法，对以抵押贷款为目的而涉及的贵公司所属的位于**的营业用房进行了评估。本评估机构的估价人员按照必要的估价程序实施了实地踏勘、市场调查，并对估价对象市场价值作出了公允的反映。
估价对象建筑面积：1,213.69平方米，经评估：在估价时点二〇一一年月十二月十六日的评估价值为人民币373.36万元，大写人民币：叁佰柒拾叁万叁仟陆佰元整。单位面积约3,076.27元/平方米。
本估价结果为估价对象在估价时点的抵押价值，该价值为估价对象未设定法定优先受偿权利下的市场价值。
估价结果报告随本函一并发送，若有异议，请贵单位自收到本函起五日内向本公司提出。
欲了解估价项目全面情况，请认真阅读估价结果报告。
特此函告
附：1、估价报告书
2、附件
法定代表人：**
**房地产评估有限公司
二〇一一年十二月十六日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但仅限于对其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们以其状况良好为前提
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