房地产公司项目前置调研工作小组工作细则.docx

XX房地产公司项目前置调研工作小组工作细则目的：为确保领地XX公司可持续性发展，寻找房地产新项目并对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目操作的计划性。项目前置调研工作小组释义：项目前置调研是指在项目立项前，通过多个模块（投资、财务、营销、工程、设计、成本、法务）对项目的预判与分析提高项目定位的精确度，使各专业部门的项目定位阶段工作有效前置，从而实现项目运营效率的提升。适用范围：适用于XX公司房地产新项目论证工作，以及为之展开的相应研究分析工作。第一部分：项目前置调研组织架构架构图组长：总经理秘书长模块①组员：投资模块②组员：财务模块③组员：营销模块⑤组员：设计模块⑦组员：法务模块⑥组员：成本模块④组员：工程第二部分：各小组成员职责总体原则：“项目前置调研工作小组”的工作，在土地获取之前即按照完整的流程步骤予以实施。在土地获取之后，将根据最终确定的土地成本及付款方式、最新的市场变化等情况，多次重复全部或部分相关工作流程，对市场定位、设计方案进行修正，持续推进项目运营工作的整体实施。项目前置调研工作小组是专人专责，人选必须经过组长（区域公司总经理）审核后才能担任。小组成员必须尽职尽责完成小组组员的任务。一、组长人员：由区域公司总经理担任职能：确定该项目对于XX公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部门据此提出财务指标要求。决定项目是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向；统筹项目合作条件的实施及投资决策。秘书长人员：由投资发展部负责人担任职能：负责处理协调项目前置调研的整体运作，确保各个小组成员的在各自分工内完成相对应的交付及参与。配合协调组长跟进项目立项前各项调研工作运转有序。负责在每次会后贯彻落实会议中通过的决策及相关事务。组员人员：投资发展部（第一个模块）财务管理部（第二个模块）营销策划部（第三个模块）工程管理部（第四个模块）设计部（第五个模块）成本招标部（第六个模块）法律事务部（第七个模块）小组成员由以上部门指定专业资深人员担任。职能：a)投资发展部①负责XX区域所有新项目的拓展操作，含信息收集、整理、筛选、上报及跟进等；②负责确定项目的运作方式，组织制定项目的可行性研究，编制《项目投资预立项报告》；③负责组织《项目投资预立项报告》的内部评审，按规定向公司总经理汇报，以确认是否上报“集团投资决策委员会”；④负责取得XX公司新项目的开发权力及合作条件的实施和跟踪；⑤负责重点项目合作谈判，撰写合同；⑥负责在XX区域项目相关资料的归档。b)财务管理部①负责提供XX公司意向投资目标融资指导意见；②负责审核《项目投资立项报告》测算数据中经济指标及投资经济效益分析部分内容。c)营销策划部①负责XX公司所辖目标区域的市场调研，制定市场分析、产品定位建议与营销初步计划，并在项目预立项前提供区域市场初判建议；②负责提供《项目投资立项报告》中的市场分析部分；③负责提供《新项目竞品客户及产品分析报告》根据区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，即回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”？④客户初选定位建议根据《新项目竞品客户及产品分析报告》，得出本项目的客户初步定位，即回答“认可我们项目位置的客户，会在我们项目中选择什么样的产品”？d)工程管理部负责对地块现场进行实地踏勘，并结合项目《地勘报告》作出施工条件分析。e)项目管理中心技术部负责提供规划设计分析、经济技术指标及初步规划强排设计方案。f)成本招标部负责提供项目各阶段初步成本指标测算。g)法律事务部①参与项目初步谈判，提供法律意见；②在合同起草过程中进行法律风险评估分析，从法律角度审核合作合同。第三部分：项目前置调研小组操作流程法务参考意见(1)项目战略要求组长(2)财务指标要求财务(4)客户需求分析营销(3)项目土地属性分析投资发展(5)竞品客户及产品分析营销(6)客户初选及产品定位营销/设计(7)项目成本分析成本/设计(8)项目产品配比分析营销/设计(9)项目立项目方案投资发展二、工作开展程序（一）信息收集、甄别1.投资发展部负责XX公司所辖土地信息的汇总、整理和总结等。2.土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a) 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告（公开市场可行性项目必须在国土部门公布土地交易信息三天内获取）；b) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、约访、推介等；c) 其他主动收集信息类：了解各意向区区域历史用地、行政划拨用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。3.投资发展部各项目经理负责土地