房地产金融和房地产投资1.doc

房地产金融与房产投资风险分析 一、我国开展房地产金融的历史及现状 1、房地产金融概念和房地产投资风险概念 (1)房地产金融概念 房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融实际上是房产金融与地产金融的合称。所谓房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动；地产金融又称土地金融，是指围绕土地的有偿使用而产生的金融活动，虽然现代科学技术已经能够将某块土地上的建筑移开，但移动后的建筑物仍然必须依附在土地上，房产与地产是不可分割的，因此一般将房产金融与地产金融合称为房地产金融。 房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。 (2)房地产投资风险概念 房地产投资风险是房地产投资风险，就是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性。由于房地产投资的特殊性，使得房地产投资的风险比一般投资的风险更大。 房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，从而造成城镇与镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性，而房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。首先它在一定程度上限制了房地产投资者对开发地段或区域的选择。其次房地产商品价格与项目所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作用。因此，房地产投资者在进行房地产项目的投资开发时必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。 房地产投资是资金密集型的投资，房地产投资规模越大，投资者将承担的风险也越大。因为规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差。而房地产商品相对于其它投资工具的变现性又较差，因此房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。 房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定性因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大， 各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。其次，房地产商品的耐久性决定了消费的巨大性和长期性，不可控因素越多，风险就越大。 2、我国房地产金融发展的历史阶段及其现状 （1）历史阶段 起步时期:中国房地产金融业务有着较长的历史，早在民国初期就有案可循。那时，上海、天津等大城市金融化比较发达，房地产经营活动比较活跃。不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。这些银行把投资开发经营房地产作为树立银行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手段。 停滞萎缩时期:新中国成立初期，房地产经营还维持了一定阶段。但是，50年代以后由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。 恢复时期:1978年，我国投资体制和金融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革，提出了住房商品化的观念。住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金融业务的恢复和发展带来了机遇。建设银行承担生产性基建贷款任务，中国人民建设银行（后改名为中国建设银行）由80年代初开始办理土地及商品房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款，广州市建设银行首先开设商品房贷款业务。1981年，建设银行总行投资组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住宅、中小型旅游宾馆、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。中国建设银行上海、石家庄、东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务，贷款对象是难以单独建房的企事业单位。从1982年起，为配合一些试点城市住房制度的改革，建设银行和人民银行加大了房地产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通，促进住房消费结合起来。1984年，国务院印发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供。按照国务院的要求，建设银行于1985年将其该年初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发，推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。1986年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市