山东淄博柳泉商业广场定位及业态规划讨论会（47页）.ppt

柳泉商业广场定位及业态规划讨论会 睿邦荣智商业管理 2007-01-02 本次讨论日程 时 间： 定 位 报 告 简 介： 分钟（睿邦） 提问及讨论阶段 ： 分钟（正承/睿邦） 重点问题分析阶段： 分钟（睿邦） 讨 论 结 果 确 认： 分钟（正承） 本次会议希望达成以下目标: 对项目定位达成初步的确认或修改意见。 招商及经营模式的确认。 下步招商推广方案框架的意向性沟通。 讨论目录 一.问题提出 （一）立地条件是定位基础 （二）成熟商圈形成规律是定位的参考 （三）淄川商圈状况和商业结构是我们定位的前提 二.柳泉商业广场项目总体定位 （一）柳泉商业广场形象定位 （二）柳泉商业广场业态定位 （三）柳泉商业广场经营模式定位 （四）柳泉商业广场定位依据 第一部分:问题的提出 项目如何定位？ 项目适合做什么业态？ 项目如何布局？ 一、项目的立地条件是我们定位的基础 根据项目的区位、交通、道路、可到达性、可视性，结合项目硬件及铺位划分等因素，我们得出结论： 建筑硬件的局限 高租金回报要求的局限 在此立地条件下适合的业态 适合经营的业态定位组合 综合购物类 （商场化的时尚店中店)： 　　女性世界、床上用品、针织用品、玩具、音像制品、小家电 、精品百货、手工及工艺礼品、箱包、时尚饰品、鞋类 、珠宝饰品 大型专业主题店：家电卖场、手机卖场、 餐饮类：休闲餐饮、西餐、中餐、特色小吃、烧烤 休闲娱乐类：书店、美容美发、婚纱摄影、眼镜店、健身中心棋牌室 服务设施：银行、药店、钟表 二、成熟商圈的形成规律是定位的参考 为了更好的探求商圈特点，我们选取了比较成熟的深圳、广州商圈和与本项目具有可比性的济南商圈、青岛商圈状况作为比较的对象，来分析一个城市商业的基本状况、构成和发展趋势； 成熟的深圳、广州是我们的发展方向； 济南商圈、青岛商圈具有可比性； 商圈比较 济南泉城路商圈（金街）： 业态丰满：主题专业店（协享、苏宁、三联）、大百货（贵和）、万达商业广场（楼上沃尔玛超市楼下店中店）、步行街。 青岛台东商圈： 成熟商圈的共性：业态组合丰满 一、业态的第一层次：龙头主力店 　　　百货店与大型专业店零售商由于强大的集客能力，构成整个商圈业态组合的第一层次，成为区域零售消费目的性、计划性消费最集中的消费场所； 　　　根据消费能力、人口数量、经济发展水平等指标，一线二线的城市一般核心商圈里由一个或多个百货店。 　　　以上的龙头商业，特别是高档百货店，只能位于核心商圈之内，类似淄川这样的城市，不会有过多的百货店进入； 二、业态的第二层次：主题店+专卖店 　　　由各种类型的专卖店+主题店构成（包括餐饮店），这一层次的业态更新淘汰比较快，永远是时尚和潮流的代表，是商圈的活力所在。 三、业态的第三层次：配套服务 　　　由配套服务设施构成，提供本商圈必需的商务、办公、金融、服务等功能； 　　　几个层次的业态有机组合，优势互补，基本满足所有消费需求； 成熟商圈的共性：服务功能齐全 三个层次的商业构成了核心商圈的整体特征。 日常的购物、冲动购物、计划性的购物、休闲、娱乐、餐饮、休闲等需求都可以在这个商圈里得到满足，这里是消费主战场和城市生活的缩影； 商务、办公、交往、旅游等服务类需求也可以在这里得到满足； 成熟商圈的共性：档次与品质区分清晰 第一层次的商业直接决定了本商圈的品质，龙头商业是本商圈内品质和档次最高的代表； 第二层次的商业是第一层次商业有力的补充，很好的弥补了第一层次商业有限的商品线和商品结构； 　　　第二层次的商业的价格和档次明显区别于第一层次的商业，使消费者选择性更强； 　　　第二层次的商业借势于第一层次商业的规模，第一层次的商业借势第二层次商业的活力，双方有机组合，业态互补； 定位前提：成熟商圈的特征 先是以一条路为中心，即“一”字型发展为“十字型”、“丁字型”或“工字型”，然后发展为辐射范围更广的“田字型”、“井字型”，最后发展为业态业种多层次、综合型协调发展的组团式城市商圈，由“带”变“圈”，业态和功能都变得越发“厚实”； 高档百货占有一定的份额，针对于顶级消费品，市场细分很小； 时尚性的流行百货，占有最重要的市场份额，追求购物中的体验、愉悦，强调购物中所获得的尊重、便利和附加值，特征是主题化、特色和差异，产品线由宽而浅转变成窄而深。 从主体经营向主导经营转变，从商品经营向功能经营转变，购物功能弱