土地出让制度与房地产.pptVIP

“限购当歌 房价几何” -改革开放以来我国土地住房制度变革 历程及对房地产价的影响 总论 改革开放以来，我国经济飞速发展，土地制度和住房制度的改革一刻也没停止过。 可是，如今的房地产价却持续走高，无论政府出台何种政策，只是对这种趋势造成一定程度上的遏制。 这是为什么？ 我们小组对这三十年的土地住房制度改革历程进行了整理，希望找到政策的变革对房地产价的具体影响。 土地制度和住房制度改革 改革开放以来，我国土地制度改革和住房制度改革总体效果显著，大大加速了我国的社会主义市场化进程，我国的经济实力也不断提升。中国城镇居民人均住房面积已从1978年的6.7平米增长到2010年的30平方米，增长了4倍多。住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观。 但是土地制度和住房制度的变革历程中，一些政策同时加速了房地产价的提升，2010年我国城镇房屋销售平均价格为4917元/平方米，对于我国绝大多数公民来说，这个价格明显偏高。 总的来说，土地住房制度改革的结果是，我国的经济在这三十年里飞速增长，但是由我国土地住房制度的弊端带来的许多问题却逐渐显现出来。 土地制度改革 土地制度改革 土地制度改革 住房制度改革 改革开放三十年来，中国住房制度经历了一场由福利化分房和低租金公房制度向住房商品化、市场化、社会化的重大转变。1978 年，全国城镇人均住房面积仅 7 平方米建筑面积，约 47.5%的城镇居民家庭缺房或无房国住房制度改革大致经历了以下四个发展阶段。 1.尝试起始阶段（1978—1990 年） 1980 年，邓小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，改变了计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配、交易市场和房屋维修市场。 1988 年，国务院下发了《关于在全国城镇分期分批推进住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进人了整体方案设计和全面试点阶段，其基本思路是“提高工资，增加工资，变暗贴为明补，变住房实物分配为货币分配，通过提高租金促进售房。” 住房制度改革 2.正式改革阶段（1991—1997 年） 住房制度改革 4.重新审视、调整与规范阶段（2006 年至今） 2006年5月国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出六项措施调控房地产，其中一条是：“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。” 2010年4月30日，北京市出台的“国十条实施细则”中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。全国各大城市纷纷效仿。 我们注意到，在住房制度改革中，党和政府努力地将我们的土地住房制度由计划经济阶段向市场经济阶段转变。在这种转变的过程中，不可谓不努力，取得的成果也极其显著，但是，由于许多体制本身的缺陷得不到改正，造成了如今的住房压力不断加大，社会矛盾也日益突出。 我国的土地住房制度变革历程 土地出让制度的特征 土地出让方式 土地出让制度与土地价格 土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑 土地财政是土地价格上涨的动力 快速城镇化带来的对城市住宅的强大需求 在“卖方市场”条件下，政府可以通过控制土地供给数量进而控制土地价格 ???? 政府能够通过土地出让金获取大量土地出让金还需要一个条件：对城市住宅的强烈需求以及由此引致的对城市住宅用地的需求。在住宅市场处于供不应求的“卖方市场”的条件下，作为引致性需求的土地市场也将长期处于“供不应求”的状况。在这种情况下，政府可以通过控制土地供给数量，进而控制土地价格获得土地出让收益。  我国还将面临长期的快速城镇化过程 小结 在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下，当前的城市土地出让制度是推高土地价格的重要原因。 我国城市土地出让制度有三个主要的制度特征：第一，政府垄断城市土地供给；第二，以招拍挂为主的竞争性的土地出让方式；第三，一次性缴纳未来若干年的土地出让金。 这个三个制度特征使得政府可以通过控制土地供给数量和