远卓顾问_深圳城市建设投资公司战略规划方案_257.ppt

目录 前期工作回顾 远卓对中国房地产行业的分析和判断 外部先进企业的发展战略研究和借鉴 远卓对深城投现阶段内部问题诊断 深城投的战略总体规划 战略规划下管理改善的框架 下一阶段工作安排 项目进展情况回顾－－经过近7周的调研、分析、讨论，远卓管理顾问组除完成预定工作计划安排外，还将后期的流程内容进行了提前展开，并按时提交了中期报告 中期报告是咨询项目的重要里程碑,目的是提出顾问组的系统书面建议，并据此引发讨论、修订和完善，中报的核心观点将对后期细化管理框架提供战略性的指引 我们首先对整个项目过程进行回顾，项目内部调研中，远卓采用各种形式展开了对深城投现有经营状况的分析 外部调研：远卓对深圳、东莞、合肥三城市的市场环境、深城投项目情况进行了实地调研，并收集了当地房地产市场资料和访谈了当地业内人士和专家的并撰写提交了调研报告 远卓还精心组织1次内部诊断研讨会、1次中高层战略研讨会和4次流程研讨会,重点讨论企业的核心能力、经营管理、战略定位方向及业务流程等问题，取得对企业资源、能力和管理层的进一步认识 在项目进展过程中，我们得到了深城投的倾力协助，在此一并表示衷心的感谢；而远卓方面也给予了高度的重视，投入两位合伙人资源,双方进行了良好的合作 中期报告后远卓将就中期报告中的内容与深城投进行进一步的沟通，确定核心观点并达成共识，修改后的中报和最终完善后流程体系一起形成最终报告 目录 前期工作回顾 远卓对中国房地产行业的分析和判断 外部先进企业的发展战略研究和借鉴 远卓对深城投现阶段内部问题诊断 深城投的战略总体规划 战略规划下的管理改善的框架 下一阶段工作安排 远卓行业分析和判断的主要结构 远卓观点：全国与区域房地产市场行业整体判断 中国的房地产行业具有以下4个基本特性 从中国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持高速增长，同时表现出明显的随国家宏观经济的调控而波动的特点，历史上形成3次启动的过程，现阶段随着新一轮的宏观调控的持续，房地产行业正处于二次调整期 但从长期来看，多种因素决定了中国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间，是很有增长潜力的行业 我国房地产行业中长期将持续向好，但短期内受国民经济宏观调控政策的影响会有所波动 近7年来中国房地产投资额持续高速增长，2003－2004年增幅达到顶峰；2004年下半年起的国家一系列的宏观调控，使得全国房地产投资增幅快速回落 1997年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,成为近几年增长最快的热点，远高于其他类地产项目的发展速度 住宅中的商品房开发成为房地产行业增速最快的热点，自1997年开始商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低,但2005年以来供求关系有所缓和 近几年全国商品房住宅的价格也一直保持稳步上升的态势，虽近来价格上升趋势有所缓和，远卓认为：总体上升态势仍然在未来3年内保持不变 从国房景气指数也表现出，从1996－2005年，我国房地产行业整体保持了快速发展，近期受国家政策调控影响有所下降 从产业发展周期来看，我国房地产行业正处于从开发/产品型向投资/资本运作型过渡的阶段，但过渡的时间并不明确，各企业根据自身的特点，在其中找寻适合自身的战略定位 近年来中国政府加强了土地供给、金融信贷等政策调控力度，我国房地产商面临重新“洗牌”，导致业绩两极分化，市场将进一步集中 在我国三大地理区域中，东部地区市场成熟、开发量大，占据开发总投资的67％左右，但增长速度仅为中部和西部的一半，未来房地产市场增量市场的热点是中西部地区 从2005年上半年各地房地产投资总额和投资增长率排名来看，中部地区特别是四川、安徽和东部的山东是下一阶段值得重点关注的区域市场 我国房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度的阶梯分布 二三线城市现今成为房地产商跨地域扩张的热点和焦点，存在大量机遇，同时也蕴含一定的风险 先行的房地产商已经摸索出二、三线城市扩张模式，远卓概括起来主要有以下7种 中国房地产行业的分析对深城投的启示 远卓行业分析和判断的主要结构 远卓观点：远卓对深圳市场整体判断和对深城投的市场拓展建议 深圳房地产市场分析 深圳紧临香港、北靠东莞和惠州，经济发达，是中国房地产一线大城市；深圳特有的“关内、关外”格局对本地房地产市场有重大影响 深圳作为中国改革开发的前沿大城市，与中国其他地区的房地产市场相比较，具有一定特殊性 2001年以来，深圳市GDP和固定资产投资均保持高速增长，但房地产业投资一直保持稳步增长，其占GDP和固定资产投资的比例逐年下降 深圳市政府在国内率先对土地供应进行严加管控，大量的土地公开交易大大提高了在深圳进行地产开发的资金门槛 04年下半年开始的国家宏观调控和当地制定的严管措施