学院派商业项目营销策划报告.ppt

* 项目招商策略 —— 项目第一年现金流测算 单位: 万元 月份 驻场当月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 第7月 第8月 第9月 第10月 第11月 第12月 第13月 第14月 第15月 合计 （开业） 出租率 20% 50% 70% 75% 80% 85% 85% 88% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 　 招商费用 40.0 40.0 40.0 40.0 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 160.0 运营费用 　 　 　 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 　 装修费用 100.0 100.0 100.0 100.0 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 押金流入 15.9 23.9 15.9 4.0 4.0 4.0 0.0 2.4 1.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 　 当月收入 47.7 71.6 47.7 11.9 59.6 83.5 47.7 12.0 59.7 83.5 47.7 12.0 59.7 83.5 47.7 775.5 累计收入 47.7 119.3 167.0 178.9 238.5 322.0 369.7 381.7 441.4 524.9 572.6 584.6 644.3 727.8 775.5 　 累计现金流 92.3 160.8 253.1 351.1 301.5 228.0 190.3 188.3 138.6 65.1 27.4 25.4 24.3 97.8 135.5 　 租金采用压一付三的方式收取。以月租金79.5万元计算。 * 项目招商策略 —— 项目五年收益测算 单位： 万元 　 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 平均出租率 70% 85% 90% 95% 95% —— 有效出租时间 9 12 12 12 12 —— 月租金收益 79.5 79.5 95.4 104.9 115.4 —— 管理支出 120.0 126.0 132.3 138.9 145.9 663.1 年租金收益 -25.4 810.9 1,030.3 1,196.3 1,315.9 4,328.1 年收益 -25.4 684.9 898.0 1,057.4 1,170.1 3,785.0 月租金第一年、第二年不变，第三年递增20%，第四年10%，第五年10%，第一年月管理费10万元，管理费用每年递增5% * 三 . 运营篇 项目运营建议 项目风险规避 * 项目运营建议 —— 运营建议 定位，最简单的法则就是做第一 租户 , 最成功的法则就是选第一 品牌 , 最具竞争力的法则就是做唯一 “心”经济为主，新经济为辅 * 三 . 项目运营建议 项目运营建议 项目风险规避 * 项目运营建议 ——项目风险规避 感知力迟钝 执行力削弱 储备力不足 谢 谢 ！ * 项目招商策略 —— 品牌成长策略 * 品牌成长及延伸 扩散延伸 业态上延伸 服务档次上延伸 使单一品牌可以扩散延伸到多种业态上去，成为一个系列产品的代名词 从业态相关性分析，可向上、向下或平行延伸，寻找新的业态产品领域，加宽项目行销渠道、巩固项目品牌形象。 主要采用向上延伸，即在项目服务上增加高档次商品业态及服务内容，使商品进入高档市场。 项目推广策略 —— 品牌推广策略 * 推广目的：建立品牌知名度。　 推广策略：强势打造，强制灌输式。　 推广方法：广告宣传，活动、事件传播。 品牌宽度推广策略 品牌深度推广策略 品牌维护策略 推广宗旨：让品牌深入人（消费者）心。　 推广目的：提升品牌美誉度，品牌忠诚度，提高品牌销售力。 推广策略：深度互动，创新传播。 推广宗旨：维护品牌高度。 推广目的：寻找消费者和品牌的情感切入点与燃点。　 推广策略：宽度推广+深度推广 * 项目品牌策略 项目价格策略 项目规划设计 项目推广策略 项目招商策略 项目经济测算 二 . 营销篇 营销篇 —— 价格定位 * 租金单位：元/天*㎡ 通过比较与分析 ，我们对于项目的平均租金建议为： 整体均价 3.0元/天/平米 通过对周边项目的调查与数据整理，结合目前项目情况。运用租金的修正评估方法对项目租金给予建议 项目名称 实际租金（㎡） 均值 综合修正系数