产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓的区别.doc

产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓的区别 在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。因此，首先有必要澄清这些概念。 ( E1 A; y G/ [ h0 \! B3 r% ~- I* J? ? 一， 产权酒店* H ~ s$ y; ~2 F? ? 所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。- N3 Y l1 q O; p5 p? ? 产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。2 t) p4 c/ [1 n? ? 产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。! E! h6 c3 a1 L0 B? ? 在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。 M8 O! `! ]6 d8 `* R1 W2 W? ? 产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。% z1 W% i0 N R) t z E7 U ?: m, ~ B* B# x/ l( j+ e? ? 二， 分时度假酒店# M, w??W: {; q) m2 s/ M? ? 作为度假地产的重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）的居住权。这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。% k1 X U* G, G3 p? ? 一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元/周以上。. a }5 T0 x; [; H% { J$ G? ? 分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新。这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上。1 _0 N Z. P6 o9 H? ? 分时度假产品在中国还存在很多问题，这些问题主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，在《分时度假，在中国为时尚早》和《立法先行——对海南旅游房地产的思考》等文中，有深入的分析（参见“中国度假地产论坛/savin）。??@. v1 y A$ }- y- p8 v2 @9 J5 ^5 I+ _! X+ ] B+ L0 b? ? 三， 酒店式公寓( h8 ?# q9 q/ y4 c; H? ? 相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物业管理公司进行管理的，有的是作为酒店客房进行管理的。但真正意义上的酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理的公寓”。实际上，它与产权酒店没有什么性质上的差别，只是产品的建筑形式有差别。酒店客房一般解决7天内的短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决的是7天-半年的中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置的。. ~! O- M: z5 }7 p* e; F9 [1 q9 x1 U+ H% u+ m V? ???四， 典型案例分析; _! J. J0 ^ p2 ?8 y? ???海航分时度假产品% `/ }% v8 j+ ~/ C1 e- A? ???海航酒店集团作为海航集团的重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店。为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售。康乐园四期销售价格为15000元/平方米，目前已