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百强商业项目案例之十三——佛山保利水城复制本贴链接 ????华南最大水景购物中心-保利水城，总面积40万平方米，其中东广场建筑面积16万平方米，集购物、餐饮、美容美发为一体，提供全新的一站式购物休闲新体验。 　　保利水城拥有佛山第一家超五星级的电影院、第一家环保真冰溜冰场、第一家“奇幻岛”主题室内嘉年华、第一家吉之岛GMS旗舰店。保利水城超豪华的商户阵容，为消费者提供顶级的购物选择。此外，保利购物中心还设有非常完善的配套设施，包括设有1200个地下停车位、的士站、公交站。灵活、完善的设施，使保利水城成为广佛知名的购物与休闲汇聚点。 功能布局 东广场：整体功能定位；各层业态分布和品牌组合；结合招商进度的局部功能调整。 西街：突出其“夜街”、“休闲街”、“酒吧街”的经营特色，与东广场功能、特色互补。 整体而言，突出三大定位特色： 水主题，以中央水轴为纽带，东城西街成为集购物、休闲、旅游为一体的主题式商场； 55：25：20的购物、餐饮、娱乐配比，佛山业态最全，品牌组合最强的商业中心； 独具特色的夜街、酒吧街，主题餐厅、特色酒吧…24小时分层次体验式休闲娱乐场所。 东广场功能布局 布局原则 主要按商品品类、档次划分区域 由南向北档次逐渐排低 连带性消费的商品划分在相邻的区域 充分结合主力店和次主力店的消费定位和客群定位 西街功能布局运河、内街的喷泉和园林绿化，打造佛山首个“水”主题的休闲步行街——西街； 突出休闲、娱乐、餐饮为主，配合错落有致的室外步行街设计；以“临河酒吧街＋大型KTV”结合，打造具有影响力的夜店消费场所。 营销推广总体原则 三盘联动，整合营销资源，以最科学投入争取最大效用。 营销推广按招商启动仪式－－封顶仪式－－开业庆典三个时间节点分阶段推进。推广费用按三个时间节点区分投放量。 全面招商前集中加强广告投放量，整体推广则以公关活动作为主线，通过招商启动仪式、封顶仪式和开业庆典三个大型活动和各阶段有针对性的小型主题活动进行连续炒作推广。媒体根据各阶段目标受众不同进行选择。 注意利用时事热点和社会新闻的关注进行借势炒作。 项目定位语广佛RBD国际商业旗舰 水起金生 中国首创亲水主题，打造情景购物体验之都项目现状： 项目地处广佛交界处，既难吸引广州消费，也难改变佛山人外出大宗消费的习惯，地里位置较为尴尬； 周边居住社区过少，缺乏稳定的消费基础； 四周交通干线来往车辆较少，人气不旺； 水城东面一片荒地，让人有农村郊区的感觉； 讲规划，讲前景，在目前品牌商户处于强势地位，追求短期业绩的情况下缺乏说服力。 ??? 商业中心与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国表现明显。 有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能，2005年的招铺率也才达到83%，而且其中真正开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77%的消费者来自周围社区。 现在如此繁荣的天河城，也经历三年艰难的创业守业期。 东广场功能布局布局原则 主要按商品品类、档次划分区域 由南向北档次逐渐排低 连带性消费的商品划分在相邻的区域 充分结合主力店和次主力店的消费定位和客群定位 二层： 三层： 四层： 西街功能布局运河、内街的喷泉和园林绿化，打造佛山首个“水”主题的休闲步行街——西街； 突出休闲、娱乐、餐饮为主，配合错落有致的室外步行街设计；以“临河酒吧街＋大型KTV”结合，打造具有影响力的夜店消费场所。  商业地产的模式能否成功关键点在于项目位置、周边的人群客户以及未来发展规划； 首先，项目的位置决定了土地的价值和属性，成为商业模式定位的最主要因素；、 其次，周边的人群或者客户，是未来商业经营的衣食父母，没有客户的光顾消费，再好的设计物业，也没有实现价值的可能； 再次，项目区域未来发展规划，成为项目未来持续升值或者商业物业持续经营价值的保障，区域未来规划对商业影响很大的话，大概此项目也没啥前途； 最后，商业地产的设计规划、经营模式选择、盈利模式选择和市场判断，启动策略和经营策略，是非常关键的因素，商业地产的经营周期较长，必须要做好前期的商业氛围的培养，既需要资金，有需要时间。 保利水城拥有佛山第一家超五星级的电影院、第一家环保真冰溜冰场、第一家“奇幻岛”主题室内嘉年华、第一家吉之岛GMS旗舰店。保利水城超豪华的商户阵容，为消费者提供顶级的购物选择。此外，保利购物中心还设有非常完善的配套设