常见商品房纠纷的法律分析课件.ppt

1998年《房地产开发经营管理条例》第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 2001年《商品房销售管理办法》第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 2003年《商品房纠纷司法解释》第十二条?　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　——法律责任很明确：退房、赔偿损失。但究竟由谁核验，如何核验？现实中很难落实，可以说此路不通。 A.房屋主体结构质量不合格 * 2003年《商品房纠纷司法解释》第十三条? 　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　1）解决了重新核验的困境，能够解决实际问题； 　　2）何为“严重影响正常居住使用”，缺乏清晰界定，易加入法官主观感受； 　　3）客观标准宜从“功能缺失”与“安全隐患”两方面规定，不宜随意扩大。 　——可定义为“房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷，无法整改的。”包括以下两个方面： 功能缺失：休憩、盥洗、炊事、储藏等房屋基本功能不能实现；卧室、起居室、卫生间、厨房等主要功能空间不能使用；防水、保温等重要性能不符合强制性标准；上下水、电、厨卫、燃气、暖气、电梯等基础设施无法使用。 安全隐患：违反强制性规范，建筑结构强度不满足要求；门、窗、电路、燃气管线、消防设施、阳台露台护栏等违反强制性规范，可能导致人身伤害；室内空气质量不合格。 B.“严重影响正常居住使用” * 　　　《城市房地产开发经营管理条例》第31条　房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 　　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 　　　《商品房销售管理办法》第33条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 　　　保修不影响交付，但造成了损失，应承担赔偿责任。 　　　维修造成的损失，一是质量缺陷直接造成的损失，如天花脱落砸坏物品、渗漏泡坏地板；二是维修期间不能居住使用的补偿。 C.保修期内的维修及赔偿责任 * 三、交付纠纷：交付条件与交付标准的区别 1、交付的法律意义 2、交付条件与交付标准 3、竣工验收以何为标志 4、交付通知的法律意义及风险 5、买受人拒绝收房的“合理理由” 20’ * 　　　交付是卖方的义务，也是它的权利；是买方的权利，也是它的义务。 　　　1）卖方通过交付履行了合同的主要义务，同时也转移了风险与责任。 　　　《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十一条二款　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 　　　2）房屋交付之前，买方只享有合同上的权利，没有任何意义上的物权。收房是其由买受人变成业主的基本条件。 　　　《区分所有权纠纷司法解释》第一条二款　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 　　　3）无正当理由拒绝受领，是违约行为。 1、交付的法律意义 * 2、交付条件与交付标准 【案例】某商品房交付时，买受人甲在验房时提出，厨卫水龙头的品牌与宣传资料不符，因此而拒收房屋，要求开发商更换后才收房。其维权理由是否成立？法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？ 从这个案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义。 买受人发现的问题是客观存在，但如果允许他因此而拒收，有违双方订约的真实意思，不利于合同的履行。而放任开发商货不对版，有损买方的利益。 问题的关键就在于，交付条件与交付标准是两个不同的法律概念，不容混淆。 * 　　1）竣工验收合格。《城市房地产管理法》第27条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 　　2）具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城