第三讲-城市土地税周京奎.pptVIP

谢 谢！ 三、土地税与城市扩展 城市化发展程度是一个国家社会经济运行状况和经济发展阶段的一个体现。城市经济的高速发展在吸纳众多农村人口的同时，也促进了城市化水平的提高，而城市化水平的提高意味着城市规模在向外扩展。另外，城市居民收入水平对城市空间扩展也发挥着重要作用。居民收入提高后对土地的需求将产生几个方面的变化：（1）住宅需求量扩大。住宅属于正常商品，住宅消费量与收入呈正比关系，即收入越高，住宅需求量就越大。（2）商业企业数量和规模扩大。居民收入增加，意味着他们的有效购买能力在提升。在本地区居民收入增加的背景下，会吸引大量的外来人口。这些都促进了本地区商业企业数量和规模的扩张。 三、土地税与城市扩展 三、土地税与城市扩展 随着住宅需求量和商业企业规模的扩大，城市土地需求也随之上升，而城市土地资源有限，在城市土地供给与需求失衡的情况下，城市土地竞价租金会快速上涨，使城市边缘区的土地地租高于农地地租。在市场价格机制的调节下，城市边缘区的农业土地开始向城市土地转变，在图10－5中的表现为城市地租曲线R1平移到R2。此时，城市规模从t1扩展到t2。 三、土地税与城市扩展 从前面城市土地竞价租金模型的探讨中，已经得出运输成本决定着城市土地竞价租金曲线的斜率，运输成本越高，曲线斜率的绝对值越大，该曲线在图形中表现的就越陡峭；运输成本越低，曲线斜率的绝对值越小，该曲线在图形中表现的就越平缓。随着交通工具种类增加、交通设施的完善和交通技术的发展，尤其是城市地铁、城市快速路的发展，大大降低了城市边缘区到城市中心的交通成本，使得城市土地竞价租金曲线变得更加平缓，在图10－5中表现为，城市地租曲线R2向左下方旋转至R3。此时，城市规模从t2扩展到t3。 三、土地税与城市扩展 上面分析了在不征收土地税的情况下，城市扩展的静态过程。在征收土地税后，城市扩展的幅度将大大降低。具体如图1－6所示。在该图中R4表示征收土地税后的城市地租曲线，R5表示R4旋转后的城市地租曲线。 三、土地税与城市扩展 三、土地税与城市扩展 城市土地利用成本过低，容易导致城市无序蔓延。而土地税在调节城市土地资源配置，促使城市理性增长，提高土地利用效率可以发挥重要作用。对使用城市土地的商业企业、工业企业和个人征收土地税，将增加企业经营成本和个人的住宅使用成本，作为理性的市场主体必然要以成本最小化为原则来使用土地。减少土地使用规模，提高资本与土地投入比例，可以使这些市场主体的福利实现帕累托改进。城市土地利用规模下降，促使城市土地地租曲线从R2向左平移到R4。如果城市内部和边缘区交通条件大幅改善，城市土地地租曲线R4将向左下方移动至R5。此时，城市规模将从t3缩小到t5。 三、土地税与城市扩展 不同的动力机制所产生的城市问题是不一样的，相应的政策也有所不同。不论什么原因，当城市边缘地带的土地地租高出农地地租与土地开发成本之和时，土地就从农业用地转变为城市用地，城市建成区也就向外推移，空间表现形式是“摊大饼”，而征收土地税可以促使城市“摊大饼”模式向更有效率的方向发展。 三、土地税与城市扩展 2．土地税与城市扩展：动态分析 城市经济学理论指出，一块土地的开发或再开发都是有条件的。某一地区的农地是否转化成城市用地，取决于土地开发后的土地收益是否高于土地开发前的土地收益加上土地开发成本。当土地开发后的土地收益大于或等于土地开发前的土地收益加上土地开发成本两项之和，那块土地就会被开发，开发的强度取决于开发时的土地价格。同理，已开发的城市土地的再开发也是有条件的。当土地再开发后的土地收益大于或等于土地再开发前的土地收益加上土地再开发成本（包括拆迁安置等），土地将被再开发，再开发的强度取决于该区位的土地价格。城市存量土地和增量土地的开发，使城市扩展呈现动态性。 三、土地税与城市扩展 在进行城市扩展动态性分析时，假设每一个城市都遵循市场规律来进行改造或重建；城市发展是分阶段的，在每一个阶段，土地是同时开发的，开发的强度取决于该区位的土地价格和土地税率。在零税率下，城市空间动态扩展过程如图1－7所示。 三、土地税与城市扩展 三、土地税与城市扩展 从图1－7可以看出，在第一阶段，靠近城市中心的地方因其地价高而开发强度大，即密度高，远离城市中心的区位因土地价格低而使其土地利用强度低，即密度低；随着城市化的发展即城市居民收入的提高，城市地租曲线将向右移动至R2，城市规模扩张为t2。此时，城市已在第一阶段的基础上向外扩展了t1t2。在靠近第一阶段城市边缘区，由于区位优势明显，交通相对便利，地租上升很快，土地开发强度高；而远离第一阶段城市边缘区的土地开发强度较低。 三、土地税与城市扩展 第二阶段新发展的城区中，越靠近t1处，建筑密度越高， 但是由于存量土地再开发的成本很高，不符合成本－收益规则，所以该阶段城