土地权利关系讲稿.pptVIP

《房地产抵押估价理论与实务》－土地权利关系及价格评估 主讲人：胡朝伟 2006年12月18日 一、土地使用权价格的构成 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。也就是说，土地价格的高低取决予可以获取的预期收益的高低。 目前我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。 （二）土地价格的特点 主要特点有： 1、土地价值不是土地价值的货币表现，其高低不是由生产成本决定的，它不是劳动的产物，是生产的要素之一，是因为人类对其占用、使用，所以它才有价值； 2、地价主要由土地的需求关系决定（土地具有不可再生性、稀缺性）； 3、地价具有明显的地区性和个别性； 土地位置的固定性不能移动，不可能形成统一的市场，个性化鲜明，即使是相邻的土地可能差别都很大； 4、地价呈明显上升趋势，地价上升的速度一般高于一般商品价格的上升速度； 5、折旧现象不同 对所有者而言，其价值不是随着年限增长而降低，而是增值，但对使用者而言，随着使用年限的减少，土地使用权价格逐步降低。 （三）土地使用权价格的构成 影响地价的因素非常多，有经济、社会、政治、人口等因素，是长期形成的，有的甚至是个别，特别形成的，比如大学城、政务区、新城区就是地方政策，城市发展规划造成的。这里只从土地开发投入角度分析其价格构成： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 二、土地评估主要方法及常见用途的土地类型估价 市场比较法（简称比较法） 收益还原法 剩余法（假设开发法） 成本逼近法 路线价估价法 标准宗地估价法 基准地价系数修正法 1、市场比较法：是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。 2、假设开发法（剩余法）：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 3、基准地价系数修正法：是在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法. （二）常见用途土地类型及估价介绍 1、常见的土地用途有： 居住用地 最高使用年限70年 工业用地 最高使用年限50年 商业、旅游、娱乐用地 最高使用年限40年 办公用地 最高使用年限50年 教育、科技、卫生、文化、体育用地 最高使用年限50年 综合用地 最高使用年限50年 林地、草地、水面等农用地 2、常见用途土地估价 （1）居住用地 I、居住用地特点：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃； Ⅱ、估价方法选择 宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 Ⅲ、确定抵押价格重点注意 重点注意居住用地在抵押时可能会出现重复抵押的现象 （2）工业用地 I、工业用地特点：宗地面积大，收益小或不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。 Ⅱ、评估的估价方法选择 宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法；在特殊情况下也可采用收益还原法。 Ⅲ、确定抵押价格重点注意 工业用地在抵押时要充分考虑其变现难度大的现象，同时还要注意各地政府招商政策对地价的影响 （3）商业用地 I、商业用地特点：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。 Ⅱ、估价方法选择 宜采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法及剩余法估价。 Ⅲ、确定抵押价格重点注意 商业用地价格弹性较大，波动幅度也较大，对一些专业的商业市场的土地的抵押时要充分考虑商业