房地产经营与评价汇总.docVIP

第1章 绪论 第1节 房地产 1、房地产，简单的说，它是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物和其它地上附着物以及由此地衍生的各种权益。通常讲的房地产包括土地和建筑物两大部分。房地产又称不动产。英文为Real Estate或Real Property。 2、如何认识房地产 1）如何认识土地 ：坐落、面积、形状、地势、四至、周围环境景观、利用现状、产权状况、地质水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制 如何认识建筑：坐落、面积、层数高度、结构、设备、装修、公告配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、维修保养及完损程度、利用现状、产权状况、其他 3、房地产的分类 1）按房地产存在的自然形态划分 （1）土地：按用途，可将土地分为农用地、建设用地、未利用地；按开发利用程度，可将土地分为生地、毛地和熟地等。（2）在建工程（3）建成后物业 2)按房地产的用途划分(1）居住房地产（普通住宅、别墅、高级公寓）(2）商业房地产（写字楼、商店、酒店）（3）工业房地产（厂房、仓库）（4）特殊房地产（加油站、车站、休闲场） 3）按房地产是否产生收益划分（1）收益性房地产（是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、农地等。）(2）非收益性房地产（是指不能直接产生经济收益的房地产，如未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。） 4、房地产的特性：1）不可移动性2）独一无二性3）寿命长久性4）数量有限性5）价值高大性6）难以变现性7）用途多样性8）相互影响性9）易受限制性10）保值增值性 第2节 房地产业 1、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是以地产和房产为核心构成的一个庞大产业群，具体包括房地产的开发、建设、经营与管理、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、与房地产有关的银行信贷、信托业务，以及信息咨询、价格评估、劳务服务等经济活动。 2、房地产业与建筑业有何区别与联系？ 1）区别：房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业，它们的产业性质不同。 2）联系：它们的作用对象都是房产、地产这类不动产。在日常经济活动中，房地产企业与建筑企业往往是以甲方、乙方的关系出现的。 3、房地产业的特性 1）基础性2）先导性3）关联性4）地域性5）周期性6）高回报、高风险性7）对金融业的依赖性 4、房地产业的作用：1）是城市经济发展的基础产业 2）是国民经济的支柱产业 3）是国家财政收入的重要来源 4）是发展第三产业的突破口 5、我国房地产业的发展过程 1）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979-1984） （1）初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐 （2）房地产作为商品开始经营性运作 （3）住宅建设恢复性启动，出现新的生机 2）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985-1991） （1）土地使用制度改革起步，土地供应一级市场开始形成 （2）住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施 （3）房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展 3）第三阶段：快速发展阶段（1985-1991） （1）城镇住房制度改革向纵深发展 （2）房地产开发规模迅速扩张 4）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996-2000） （1）压缩商品房开发投资规模，平衡供求 （2）深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求 （3）建立住房抵押贷款制度，支持居民买房 （4）培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长 5）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001- ） （1）住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体 （2）房地产投资快速增长（3）商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局 （4）存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展 （5）住房数量扩大与质量提高并重（6）房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业 第2章 房地产市场及其运行的一般规律 第1节 房地产市场概述 1、狭义的房地产市场指房地产交易的专门场所，如房地产交易所、房地产交易中心等。 广义的房地产市场指房地产商品流通中所有交换关系的总和。我们通常所指的房地产市场是广义的房地产市场。 2、房地产市场的结构 1）按市场运行层次划分，可以把房地产市场分为一、二、三级市场 一级市场是国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场，国家垄断；二级市场是房地产开发公司与房地产消费者之间的交易市场，增量市场；三级市场是房地产消费者与房地产消费者之间的交易市场，存量市场。 按市场交易客体划分，可以把房地产市场分为地产市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等 地产市场是以地产作为一种商品交易对象的市场，包括土地使用权出让市场、土地使用权转让市场。房产市场是以房产为交易对象的市场。房地产金融市场跟房地产资金交易有关的，如房地产储蓄、房地产抵押、房地