触底反弹：2012年一季度上海房地产市场梳理.pdfVIP

触底反弹：2012 年一季度上海房地产市场梳理 范黧 2011 年底——低谷中酝酿着机会 2011 年四季度开始，上海楼市出现了集中降价潮，以龙湖、绿地、中海、万科 等品牌开发商为首，星河湾、长甲等公司旗下豪宅项目随后跟进，房价只涨不跌的 神话瞬间被打破。 房价的下跌给买卖双方都带来沉重的打击，购房者损失惨重不谈，在大企业迅 速调整战略的同时，许多中小企业却缓不过神来。过高的拿地成本、过于集中的投 资和部分售楼处遭遇围攻的状况让他们不敢降，也降不起，资金状况迅速恶化，融 资成本骤增。银行进一步收紧了本已紧缩的房地产贷款，原本作为房地产重要资金 来源的信托贷款也迅速下降。一时间，没降价的开发商都面临巨大的困难，中小开 发商如此，大型房企如保利也是如此——保利从11 年开始资金面迅速恶化，这是 导致其在2011 年中至2012 年初基本没有新增土地储备入账的主要原因。 然而，异常困难的市场也孕育着机会。由于货币紧缩政策的全面执行，2011 年前三季度银行贷款投放量极低，只有56912 亿元，距离全年7.5 万亿的总额度 还有18088亿元的差额，完成度仅有75.9% ，这在2008年以后是不曾出现的（2010 年前三季度贷款额度完成率79.4% ，2009 年为90.3% ）。较多的贷款额度意味着 年底集中的贷款投放，也就意味着房地产成交量回升的机会（主意，是量！），加 上一、二季度往往是贷款投放的旺季，这意味着市场拥有较长的时间孕育行情（事 1 / 5 实也是如此，2011年四季度和2012年一季度贷款投放量较2010 年四季度和2011 年一季度增长了9.3% ，较2009 年四季度和2010 年一季度增长了20.4% ，我在 10 月曾在一些非正式场合提出过这轮机会并建议增加推量，可惜未被重视）。于 是，我们看到了年末以星河湾领衔的豪宅成交的集中释放，这固然是降价的结果， 但是没有足够的货币供应也是无法实现的。 2012 年1-2 月——积蓄能量 虽然11 年底市场回暖的货币基础已经夯实，但无论是消费者还是房企仍处于 十分悲观的气氛之中，加上一月“双节”假期占据了较长的时间，市场十分低迷。 春节后，二月市场的能量并没有立即释放，这主要是“两会”在即，对楼市最新动 态下政策的走向，供需双方都在观望。 在此期间，宏观经济出现了重大的问题，“保增长”再次取代“抗通胀”成为 经济政策的主要目标，为此，央行从2011 年12 月5 日开始两次下调存款准备金 率，逆回购也频频启动，以保证实体经济的资金供应。由于债务缠身、经济困难， 加上房地产长期低迷，地方政府的财政也出现了巨大的缺口，地方政府开始尝试放 松调控，比如上海于2 月22 日放开了非户籍的限购政策，规定居住证满三年即可 购买二套住房，不过中央对调控的决心仍然很坚决，在短短六天后即将其叫停，浙 江象山放松限购的措施也在短短三天内被中止，但从此往后，中央与地方类似的博 弈就再未停止。 尽管如此，由货币政策带来的利好已经逐渐在市场上显示出来，2 月22 日，年 内首次传出银行放开房贷利率的消息，部分银行开始对首套房采取95 折利率优惠， 2 / 5 随后3 月3 日，四大行宣布，首套房贷款将不高于基准利率，3 月5 日，上海开始 出现9 折利率，3 月21 日，北上广部分大银行首套房贷款利率降至8.5 折。银行 贷款利率优惠的增加不仅说明银监会对房贷的限制有所放松，更说明银行资金面的 好转，资本更加充实，从11 年底开始实行的宽松政策出现了效果。 2012 年3 月——行情启动 2012 年“两会”是激活行情的重要因素,因为它确定了“抑投资、保刚需”的 基本政策诉求。 对于“保刚需”的政策意图，有必要做下说明。4 月20 日，国土部发出警示： 在建房产项目逼近48 万公顷，要注意可能出现的烂尾风险。这则消息说明了政策 对房地产“网开一面”的真正原因——如不能保证开发商的基本资金能力，类似 93 年海南“满城遍地烂尾楼”的景象将在全国出现。由于开发量最大的还是住宅 产品，要保障市场可持续的建设能力，就必须保证开发商的回款能力，也就必须在 住宅调控中撕开一道裂口，这道裂口就是刚性需求。 之所以选择小面积刚需房作为政策突破口，无外乎三个原因。一是促进刚需与