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设计管理设计管理 万达项目“总承包交钥匙” 管理模式的推行及国际通行EPC模式的行业发展导向对公司的设计管理提出了新的要求。同时，在工程建设市场愈演愈烈的激烈竞争背景下，工程建设利润逐渐透明，对项目精细化管理要求不断提高，设计优化和图纸质量管控对项目效益的提升已经日趋明显。设计管理万达商业地产发展十多年来，已经建立了较为成熟的订单式开发与管理模式，计划管控实现了模块化，合作伙伴实现了品牌库管理，施工单位建立了和“中”字头施工企业的战略合作等，客观上已经具备了推行“总包交钥匙”管理的基础。“总包交钥匙”就是整个项目由总承包商负责建设全过程，所有的分包商均由总承包商在万达品牌库中选择，合同价格执行万达采购数据库中的价格，万达负责品牌库、采购数据库的管理维护。万达只与总承包商一家签订施工合同，不直接面对分包商，总承包商对整个项目的计划、质量、成本、安全等负全责。业主不直接对接总承包商的分包商，总承包商的分包商原因造成的任何问题都不能作为总承包商对业主的免责理由。概括说就是在项目总成本不增加的前提下由总承包商包工期、包管理、包成本，实现向业主方“交钥匙”。“总包交钥匙”模式，即总承包商全权负责本工程约定施工范围内的工程的采购、施工，并对其质量、安全、工期、造价等所有方面向业主承担全部责任。“总包交钥匙”模式下总承包商是整个项目建设的主体、合约的主体，所有分包商选定、组织建设均由总承包商负责，万达各部门不介入总承包商对分包商的招标，总承包商只能在万达品牌库中选定单位，就总承包商的分包商施工的工程，万达给予总承包商相当于分包商工程价款一定比例的分包管理费用。万达项目公司不越权管理，集中精力做好销售、质量监控、计划监控，取消项目公司招标；万达总部各部门重点做好各项设计标准的制定与研究、项目关键事项及节点的监控与协调、质量体系的完善和落实、业务的指导与培训等，为万达项目公司提供支持与服务；万达成本部负责维护管理品牌库，监督品牌库的使用，以保障“总包交钥匙”模式的顺利实施。“总包交钥匙”模式的适用范围为：商业综合体项目所有工程。其中：原则上消防工程的分包商及合同价款由万达确定，总承包商签订合同并全面负责进度、质量、安全、协调等工程建设管控；万达负责消防报审、验收的组织。暂不纳入“总包交钥匙”的范围为：(1)万达文旅项目随管控模式不断成熟逐渐纳入“总包交钥匙”范畴；(2)万达酒店建设公司负责管理的界面，如：酒店室内精装修、酒店二次机电、 厨房设备、泳池设备、酒店智能化工程等（由万达酒店建设公司另行招标，总承包商参照交钥匙模式进行全面管理）；(3) 市政配套的相关内容：如电力、燃气、热力、通信、红线外给水、红线外排水；(4)第三方检测或咨询服务的相关内容：如工程桩检测、基坑监测、沉降观测等；(5) 商家自行负责的装修工程：如影城装修、商铺装修。设计管理设计管理设计管理设计管理设计管理设计管理筹备摘牌交地四证经营设计招标招商工程验收交付人力资源、项目公司、商管公司以轻资产模板为例总包单位、商管总部、商管公司、股份公司档案室、项目公司等摘牌1发展部、项目公司交付3筹备3交地1项目公司、财务部四证5验收17说明：目前模块化模版共292个节点，实际上线时将招商1级节点“主力店房产技术条件及步行街业态规划图移交”分解为两个1级节点“主力店房产技术条件”和“步行街业态规划图移交”，节点时间不变，实际上线节点293个。总包单位、商管总部、规划院、百货总部、质监部、安监部、信息中心、股份公司档案室、项目公司等经营6项目公司、股份公司财务部、总部成本部、资产管理部等292（11）工程130设计90发展部、规划院、项目公司、总包单位、商管公司、成本部等总包单位、商管总部、规划院、百货总部、总部成本部、项目公司等招商7招标29项目公司、总包单位、总部成本部等项目公司、商管总部等标准模版解读（11个阶段）总包参与节点数：166个设计管理标准模版解读（各主要阶段主要责任单位及确认单位）阶段责任单位确认单位四证办理项目公司项目管理中心计划部方案设计规划院项目公司初设、施工图设计项目公司总承包商招商对接业态规划商管总部规划院商家房产技术条件商管总部、地方商管项目公司招标工程设备类总承包商项目公司消防及政府、垄断控制类项目公司项目管理中心计划部工程总承包商项目公司验收总承包商、项目公司项目管理中心计划部移交总承包商、项目公司商（物）管公司设计管理设计二级节点摘牌日前15天交地日后15天交地日后25天交地日后35天交地日后45天交地日后50天交地日后80天交地日后110天交地日后115天交地日后180天交地日后200天交地日后225天时间设计2 规划设计启动会2 提出商业业态规划需求2 总图及指标签批移交2 市政协调会2 总图报规确认2 开挖图移交2 供电方案论证及成果移交2 供电