思源经纪2006年唐山龙庭时代广场商业报告教学幻灯片.ppt

中管网房地产频道;所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向;项目获得成功必须解决的几个问题;面对什么？;宏观分析：如何理解本案市场开发环境？;唐山人均GDP即将达到3000美元，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡，居民消费能力增强，开始追求生活质量;宏观分析;宏观分析;收入水平提高： ◆近年唐山城市居民人均消费支出不断上升，商业市场总量不断扩大。 ◆ 在职职工平均工资增长率高达12%，市区平均工资已经达到16106元。;◆ 近年唐山市商业竣工面积及销售面积均大幅上升，2004年商业销售面积更是迅猛增加，全年销售面积达到2003年2.88倍。 ◆ 市民商业投资意识增强，远洋城SHOPINGMALL、尚座底商、唐海皇冠产权式酒店销售均赢得巨大成功。; 商业物业自持比重小 商业物业产品同质化严重 强大的商业地产品牌尚未形成 营销策略单一 建筑设计不能满足多功能的商贸要求 商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展;商业环境-商业物业发展趋势;宏观分析;面对什么？;城市商业格局分析：市场环境是否支持本案未来的空间？; 唐山商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场、西部商业功能区辐射范围较小：;城市商业格局;远洋城商圈;;城市商业格局;城市中心商业区;B、百货大楼北侧商业情况 唐山市百货大楼的繁华带动了周边商业的繁荣，在 其周围分布了对唐山市百货大楼业态起补充促进作 用或与其相互竞争的业态，如超市、快餐店、名牌 服装服饰店、婚纱和休闲娱乐等。; 功能 结构 ;城市中心商业区典型项目—百货大楼优劣势;城市中心商业区典型项目—三利国际;城市中心商业区典型项目 —三利国际业态;城市中心商业区典型项目—三利国际优劣势;城市商业格局分析—市场环境是否支持本案未来的空间？; 远洋城商圈商业业态及面积： 该区域现有新型业态的购物中心一个（远洋城）、家居中心两个（大陆家居、南北家园），会展中心一个，通讯产品专业街一条，大型餐饮设施4个，大型综合超市两个（八方华岩路店、八方龙泽路店），中小型商业网点170多家，总营业面积达到22万㎡。 远洋城商圈功能定位： 1.满足该区域内居民日常主要商品消费需求及进出市区北部流动人口购物需求； 2.会展商务中心； 3.高档餐饮、休闲娱乐中心；;远洋城商圈典型项目—远洋城;远洋城业态详细分布图;远洋城主要品牌和租金;远洋城优劣势分析;城市商业格局分析—市场环境是否支持本案未来空间？; 位置： 唐山传统的商业区，位于建国路、小山一带，辐射半径3公里左右（区域内的批发市场辐射到各个县区及周边地区）； 业态及面积： 现有大中型商业网点10个，商品批发市场2个，商业街3条，大型综合市场1个，总营业面积约4万㎡。 商业功能： 1.满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求； 2.是外围各县（市）区居民来市中心区进行一般性日用品和工业品（特别是服装鞋帽类商品）及生产资料采购的主要区域； ;小山及建国路市场日客流量5 万人次左右，年市场营业额达到 26亿元，在全国百强市场评比中位居82位，市场分为两部分： 一是服装批发市场，占地1万平方米，建筑面积2.5万平方米，设固定摊位1600个，经营中、高档服装，经营方式为批发兼零售。 二是胜利路棚台综合市场、解放路冒险专业市场、小百棚台专业市场、鞋、布大厅专业市场，占地面积约5500平方米，建筑面积约3200平方米，拥有固定摊位768个，主要经营服装、布匹、鞋帽、毛线、针纺、日用百货等十几大类上万个品种的商品。;城市商业格局分析—市场环境是否支持本案未来的空间？;城市中心商业街—新华道两侧商铺;城市中心商业街—新街;城市商业格局分析——市场环境是否支持本案未来空间？;天元、琴园区域的社区商铺;调研样本中各种业态规模;商业租金及价格分析;总结;通过市场分析我们可以发现所提问题的答案：;拥有什么？;项目SWOT分析：如何理解本案的限制性条件和机会点？;本项目地处唐山市路北区，为唐山市行政区内，位于远洋城商圈和城市中心商业区核心辐射范围内，区内汇集了唐山市主要的行政机关、事业单位和商业设施。;交通优势;交通优势;配套设施优势;核心区;建成年代;人流量分析;优势总结;项目SWOT分析：如何理解本案的限制性条件和机会点？;本案位于唐山市中心区域，建设路与机场路交汇处，占地21915平方米，地块形状规则，为长方形偏