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浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范 第22卷第4期 Vo1.22No.4 龙岩师专 JournalofLongyanTeachersCollege 2004年8月 August2004 浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范 钟文标 摘要:商业银行把发展个人住房贷款作为当前信贷结构调整的工作重点,随着该业务的迅速发展,贷款风险逐渐 显现.本文对个人住房贷款潜在风险进行了深入分析,并联系当前实际提出相应的防范措施. 关键词:商业银行;个人住房贷款;潜在风险;防范措施 中图分类号:F830.589文献标识码:A文章编号:1672—044X(2004)04—0009—02 近年来,随着城镇住房制度改革的深入推进,住房建设 投资加速扩张,住房消费需求强劲释放,对商业银行个人住 房贷款业务提供了巨大空间,各商业银行的个人住房贷款业 务迅速发展.虽然个人住房贷款业务已成为商业银行信贷投 向的重点,对调整银行信贷结构,拉动城镇居民住房消费,推 动国民经济发展起到了积极作用,但我们要清醒认识到随着 该业务的不断升温,其潜在风险也在不断地聚集,风险目益 显现.为此,商业银行在加大个人住房贷款营销力度的同时, 应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范,从而对提高 风险管理水平有着十分重要的现实意义. 商业银行个人住房贷款的潜在风险分析 一 ,经营风险分析 (一)来自房地产开发商的风险:1,开发商因资金实力, 技术条件,市场因素分析等原因不具备相应的实力,在激烈 的竞争中败阵形成的贷款风险;2,开发商由于项目定位不 准,经营不善或挪用资金,导致后续资金不足,造成项目不能 按时完工,不能按期竣工交房,形成项目烂尾,银行用于抵 押的期房成了空中楼阁而形成的信贷风险;3,开发商因房 屋面积,质量等问题发生合同纠纷甚至解除合同而产生的风 险;4,一些开发商与个人串通(组织其内部职工或亲友等), 以虚假购房交易合同向银行申请住房按揭贷款,获得银行贷 款后就立即转移资金,造成银行的巨大风险. (二)来自借款人的风险:1,借款人提供虚假材料,借款 人的收入证明是银行对其进行还款能力评估最重要的内 容.由于我国尚未建立个人信息系统,对借款人的实际收人, 道德品行无法做到准确的判断和了解,个人提供给银行的资 料真实性可信度不高,特别是对一些有劣迹,犯罪前科或从 事风险性行业的人不能及时调查清楚,因此存在潜在的信用 风险;2,借款人将抵押物多次抵押,从多家银行取得贷款而 形成的风险.3,房地产估价不准确,房地产评估中介机构在 利益的驱动下,不以房地产的实际价值为标准,按照借款人 的要求虚增房地产评估价值而造成风险;4,借款人在还款期 内由于收支变化,死亡等意外事件,造成贷款无法按期回收 的风险. (三)来自银行内部的风险:1,对借款人的主体资格和资 收稿日期:2004—o卜一10 信情况调查,审查不严以致于被不法客户套取银行贷款;2, 未按规定审批和要求发放贷款,或超越审批权限,未落实审 批要求,变通审批条件发放贷款;3,借款,抵押担保等合同的 不合法,不规范,借款人的贷款资料不完整,抵押物未经有权 部门登记等原因导致抵押无效,或抵押物不足值,抵押率超 过规定比例办理的贷款;4,贷款管理不到位产生的风险.个 人住房贷款客户群体分散,数量大,贷后管理工作量大,信贷 档案管理繁琐复杂,一个客户经理管理着大量的信贷客户, 现有的科技手段难以满足业务管理的需要,一些经办人员只 能通过电话询问等间接,简单的手段进行贷款调查和摧收, 无法对借款人进行有效的跟踪和监管,不能及时了解借款人 的工作和收入等重大变动情况,无法做到提前预警和防范, 未能及时发现借款人违约挪用贷款,未及时中断诉讼时效, 甚至在档案管理过程中对重要贷款资料的保管,交接失误, 留下重大风险隐患. (四)来自市场等其他因素的风险:1,部分地区城市规划 和土地供应失控,商品房供应结构性矛盾突出,房地产开发 企业对大户型,高档商品房与中低档商品房的开发与市场需 求的结构失衡;2,个人住房贷款一般是以住房抵押为条件取 得的中长期贷款,一旦房地产市场降温,抵押的房产就失 去了原来的价值,借款人若在此时违约,银行即使拍卖所抵 押的房产也得不偿失;3,由于国家经济金融政策等宏观因素 的改变而产生风险.如利率风险:个人住房贷款期限长,一般 在5至20年,甚至长达30年,在这样长的时间跨度内,可能经 历几个经济周期,市场利率可能发生数轮变动,可能给商业 银行带来不容忽视的风险;4,随着个人住房贷款的迅速发 展.该业务在商业银行资产业务的比重达到一定限度时,银 行可能出现一定的支付因素的流动性风险. 二,违反法律导致的风险分析 (一)合同无效产生的风险:根据法律规定,房地产开发 商主体不合格,合同标的,内容不合法,抵押行为不规范均