井冈天园项目投资价值分析报告.doc

井冈天园项目 投资价值分析报告 2011年8月 目 录 一、公司概况 1 （一）公司简介 1 （二）历史沿革 1 （三）管理团队 1 （四）财务简况 2 二、项目概况 3 （一）项目简介 3 （二）建设规划 3 （三）投资概算 4 （四）项目进展 5 三、产业规划 8 （一）功能定位 8 （二）酒店旅游产业 8 （五）有机茶叶产业 9 四、外部环境分析 10 （一）环境及趋势（PEST） 10 （二）井冈山旅游市场分析 11 五、竞争与优势 14 （一）现有景区基本情况 14 （二）现有酒店基本情况 14 （三）项目优势 15 六、盈利预测 17 （一）门票收入 17 （二）酒店餐饮产业 19 （三）茶叶产业 20 （四）文化产业 20 七、项目估值 21 （一）绝对估值NPV法 21 （二）相对法估值 21 摘 要 1、井冈山地处湘赣两省交界的罗霄山脉中段，气候四季分明，空气清新，风光旖旎，素有“天然氧吧”、“绿色宝库”的美称。1982年被国务院批准为第一批国家级5A级重点风景名胜区。井冈山是“中国革命的摇篮”，众多的革命历史遗迹、遗物，成为不可复制的红色旅游资源。井冈山同时拥有红、绿资源优势，在全国风景类旅游区具有很强的竞争力。 2、井冈天园项目属于极度稀缺的旅游资源。项目位于井冈山风景区的核心区域，规划用地2.28平方公里，实际控制景区用地6.38平方公里。景区资源优势突出，正面观赏作为第四套100元人民币背景图的五指峰，地球同纬度保存最完好的常绿阔叶林，这两大列入世界自然文化遗产名录的资源都坐落于项目区域内。项目所设的综合性休闲服务中心，是井冈山景区内独有的位于景区内的接待中心，区位优势相当明显。项目自有并辐射周边上万亩有机茶园，不仅为整体景区提供了丰富的绿色资源，还为将来的发展创造了巨大的增值空间。 3、项目公司江西龙升实业有限公司，成立于2004年10月，注册资本5000万元，分别由自然人姜迪祥出资3460万元、李赛萍出资1540万元。项目所有证照齐全，手续合规，具备完整的全套批文，在国家对风景度假区的审批日趋严格的背景下，项目的价值更加凸显。近4万平米的综合服务中心土建工程已经完成，项目初具规模。 4、项目拥有井冈山景区唯一的位于景区内的综合性服务中心，结合项目的旅游资源优势，为客户提供“旅游+休闲+文化”服务，成为集旅游观光、休闲度假、会务培训、康体养生、书画艺术、有机茶叶、投资发展于一体的综合型旅游休闲度假景区。 5、项目与井冈山景区内其他景点及酒店相比，具有区域位置突出——距茨坪仅4公里，正面观赏五指峰；综合服务齐全——依托项目资源，提供“旅游+休闲+文化”全方位服务 ；经营定位准确——定位高端客户，服务政治人群；增值空间较大——文化产业投入产出比高，有机茶叶空间巨大等方面优势，有着非常强的竞争力和发展空间。 6、按照净现金流NPV法测算，项目估值5.74亿元，按照市净率PB法测算，项目估值为5～7.5亿，按照市盈率PE法测算，项目估值为6.4～12.7亿。一、公司概况 （一）公司简介 名 称： 江西龙升实业有限公司 住 所： 井冈山市早禾木景区 法定代表人： 姜迪祥 注册资本： 5000万元 公司类型： 有限责任公司 工商登记号： 3608812100000388 经营范围：房地产开发经营、生态有机农业开发、景区景点开发、有机茶生产销售、旅游产品开发销售、景区经营、国内贸易（国家法律、法规有专项规定的除外）、物业管理。 股东的姓名或者名称、出资额、出资比例如下： 股东名称 出资额 出资比例 姜迪祥 3640万元 69.2% 李赛萍 1540万元 30.8% 合计 5000万元 100% （二）历史沿革 江西龙升实业有限公司成立于2004年10月，成立后至今未作任何重组及股权变动。股权机构清晰，历史沿革简单。 （三）管理团队 1、董事长兼总经理姜迪祥，男，1962年10月生，本科学历，1986年至1992年在江西建筑工程职业技术学院任教，清华大学EMBA,1992年以来先后担任江西省昌九建筑工程公司常务副总经理、江西省第二建筑工程公司第六分工司经理、湖南省建筑工程集团总公司南方局副局长兼江西分公司总经理，2004年10月创办江西龙升实业有限公司，任董事长兼总经理。 2、副总经理：李赛萍，1966年11月生，本科学历，江西财经大学EMBA,历任江西建筑工程职业技术学院教师、南昌市第二建筑工程公司、湖南建工集团南方局工程管理、工程造价、财务管理等工作，2004年10月创办江西龙升实业有限公司，任公司副董事长兼副总经理。 3、副总经理：付勤建，1970年12月生，本科学历，法学硕士，历任中国核工业二十三建设工程公司英语翻译、法务部干事、行政部主任科员