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基于价值分摊法的城镇混合住宅用地基准地价评估 张新，董霁红 中国矿业大学土地资源管理系，江苏徐州 （221116） E-mail：zhangxin4229637@126.com 摘 要：土地估价的方法大致有成本法、收益法、比较法、基准地价系数修正法等。然而， 这些方法基本上只适应于大、中型城市地区或者土地市场比较发达、交易案例较多、土地估 价体系较完善的地区。对一些小城市、城镇的混合住宅用地的评估操作性不强，而在这些地 区，混合住宅用地占有相当大的比重。本文先对现存的方法进行剖析，指出其长处和不足， 然后介绍了价值分摊法，从而为评估我国城镇混合住宅用地基准地价提供了依据。 关键词：土地估价；城镇混合住宅用地；价值分摊法 中图分类号： F061.5 1 引言 土地是人类赖以生存的基础，土地数量固定而人口数量在不断增加，如何在有限的土地 资源条件下合理配置资源，保障社会经济持续稳定地发展，是摆在我们面前的一个难题。 而土地估价对土地资源的合理配置等起着不可替代的作用，同时可以指导土地的分区利 用和土地利用规划。自 1978 年改革开放以来，土地估价尤其是城镇土地估价有了长足的进 步，有利的促进了土地市场的完善和社会经济的繁荣，在发展过程中一些专家学者相继提出 科学的理论和方法来指导土地估价实践，使土地估价理论体系逐渐完善。 但是，随着市场经济的发展，一些新的问题随之涌现，对以往的土地估价方法和理论提 出了新的挑战，这其中就包括城镇混合住宅用地的基准地价评估。针对这一问题，土地估价 人员试图尝试一些方法去解决，诸如楼面地价法，但是估价结果的准确性和可信度值得商榷， 本文正是基于对这一问题的探讨，提出价值分摊法，希望可以给城镇混合住宅用地基准地价 评估提供一些参考和建议。 2 城镇混合住宅用地基准地价评估 城镇混合住宅用地也叫商住综合用地，指的是一些开发商将商业写字楼、商场和住宅建 在一宗地上，在用途上有多种用途。一般在地籍登记时登记为商住综合用地，使用年限现在 没有统一标准。 城镇混合住宅用地基准地价评估是指专业估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估 价原则，按着严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响城镇混合住宅用地价值的因 素进行综合分析的基础上，对其在估价时点的区域平均使用价值进行测算和判定的活动[1]。 城镇混合住宅用地与城镇单一住宅用地或商业用地相比，具有如下特征： （1）城镇混合住宅用地使用年限没有统一标准。 （2）城镇混合住宅用地用地类型为综合用地。 （3）城镇混合住宅用地利用表现形式为“底商上住”[2]。 （4）由于城镇地区没有城市规划、容积率的严格限制，城镇混合住宅用地地价对容积 率不敏感，主要取决于房屋所有权人的经济能力和个人喜好。 （5）按照最高最佳利用原则，城镇混合住宅用地的地价要比同级地段、同样建筑结构 和形式的单一的商业或居住用地地价高。  3 当前城镇混合住宅用地地价评估 土地价值的测算从不同的角度来看具有不同的意义：一是为各级政府在土地使用权有偿 出让时提供依据，二是当土地使用权在土地使用者之间转让时，为政府征收增值税服务[3]， 三是满足人们对土地价值状况了解的需要，二是为建立健康的土地交易市场以适应经济秩序 良性发展的需要。因此，处理好混合住宅用地的地价评估，对于当地的经济发展、社会稳定 具有积极的作用。目前我国城镇混合住宅用地地价评估有如下几种方法： 3.1 根据建筑面积分摊土地面积进行评估 这种方法的理论基础是按不同用途的建筑面积比例分摊土地面积，从而来分摊土地价 格。 首先分别计算出商业和住宅用途的建筑面积比例，并按此比例计算二者应该分摊的土地 面积，然后采用基准地价法分别算出同等级别商业用地和住宅用地各自的单位地价，最后用 各自所占的土地面积乘以各自的单位地价相加得到土地总价格。分摊法在基准地价工作开展 的早期广泛应用于城镇混合住宅用地地价的评估，目前此种方法应用仍有一定的市场。具体 计算公式为： 土地总价= 商业用地总价 + 住宅用地总价 = 商业用地单价 x 商业分摊土地面积 + 住宅用地单价 x 住宅分摊土地面积 按建筑面积进行分摊的优点是简单、可操作性较强，但也有不合理的一面，因为一座建 筑物中的每个单位的建筑面积相等，每单位的价值并不一定相等，它完全忽略了高度、朝向 等对建筑物的影响，在同一幢建筑物中不同用途对地价分摊率的影响也没有体现[4]。因此， 评估结果往往不能科学、客观地反映真实的地价水平。 理论上，只有确定了合理的土地价值分摊比例而不是简单地按照建筑面积比例进行分 摊，分摊法才可以解决城镇混合住宅用地地价评估问题的。但是，“比例”的确定比较困难， 如果没有大量经调查得到的样点数据以及统计分析结果作为判定依据，我们所确定的“比例” 往往是主观的、不科学的。而