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新城锦绣商业营销策划报告 合仲机构 2007年10月 目录 第一部分 西昌市商业房地产市场 一、西昌市商业房地产市场环境 1、西昌市规划 2、西昌市人均消费 3、西昌市商业发展情况 二、西昌市商业房地产市场 1、西昌市商业楼盘个案分析 2、西昌市商业房地产市场特征 3、西昌市商业房地产市场发展趋势 第二部分 项目区域商业状况 一、区域社区情况 二、区域商业发展情况 1、各街道商业情况 2、区域餐饮业 3、区域娱乐业 4、咖啡茶房 三、区域商业发展趋势 第三部分 项目SWOT分析 一、优势（S）分析及利用策略 二、劣势（W）分析及应对策略 三、机会（O）分析及利用策略 四、威胁（T）分析及应对策略 五、项目研究结论 第四部分 项目商业营销策划 一、业态定位 1、项目人口导入时间 2、市场分析 3、现存商业格局对本项目商业的影响 4、本项目初始业态建议及分布 二、价格策略 1、项目区域内租金水平 2、项目区域内销售价格 3、商业销售价格预测 三、销售策略 1、销售模式 2、销售渠道 3、销售进度 4、促销策略 四、招商策略 1、整体策略方向 2、招商进度 3、项目商家渠道 4、促销策略 五、推广策略 1、卖点提炼 2、核心竞争力提炼 3、形象定位 4、商业推广思路 5、主推广语 6、副推广语 7、各阶段推广策略 第一部分 西昌市商业房地产市场 一、西昌市商业房地产市场环境 1、西昌市规划 到2010年，力争使我市城镇人口达到40万，城市建成区面积达到50平方公里，城镇化水平达到60% 加快城市新区建设和旧城改造步伐 积极推进专业市场、物流中心、月城广场中央商务区建设，高质量完成月城广场二期、商业步行街二段、下马水河巷步行街的改造工程； 强化城区旅游支撑中心功能，建设全州旅游开发核心区 科学开发邛海—泸山风景区，大力发展休闲度假旅游 大力发展高科技观光、科普教育旅游，打造特色旅游品牌 发掘民族文化内涵，塑造民族风情浓厚的文化旅游新亮点 积极推进“月城广场中央商务区”、“专业市场”和“特色街区”的建设 2、西昌市人均消费 西昌市2004-2006年社会消费品零售额各年环比上涨41.69%、8.9%、17%。 衣着2003-2005年消费平稳，2006年消费水平上涨30.36%；家庭设备用品及服务2004年环比上涨36.12%，2005年环比下降19.5%，2006年环比上涨21.85%；教育文化娱乐服务呈逐年稳步上升趋势。 西昌市人均收入绝对水平不高，但物价较高，以致人均消费水平上涨较慢，大量商家经营状况不佳，一定程度上影响了西昌市商业的发展速度。 3、西昌市商业发展情况 3.1西昌市商业发展沿革 西昌商业以零售业为主，兼有部分专业批发市场，发展过程主要沿袭经历了三个阶段：老式百货公司、专业市场（专卖店、专业店）和新型百货公司（超市）的雏型期。 从老式国营商场到新型百货公司（超市），无论从卖场规划、销售方式，还是商品业种、品种、购物环境、服务、功能等方面，都有了长足的发展，但属于刚刚越步，市场尚未成熟。 3.2西昌市商业发展格局 城中商业以百货、超市、服装、鞋、饰品和通讯为主，城东商业以社区型商业为主，城南商业以餐饮娱乐休闲、建材和汽贸为主，城西商业以社区型商业为主，城北商业以社区型商业为主。 近年来，随着社会经济的持续发展和省内外商家的进入，再加上市政府增强对外开放旅游业的扶持力度，西昌市社会消费总额逐年上升，零售业市场呈现升温趋势。主要表现在： 1、传统国营商业以解体、转租、承包等方式纷纷转制，淡出市场竞争； 2、服装、皮件、化妆品、通讯等各类专卖店滋生速度加快，市场份额占比进一步提升； 3、具有初级水平的连锁、平价及仓储式商场开始出现（主要以食品、日化超市及药店为主）； 4、居民消费方向逐渐向新兴的大中型商场汇集； 5、餐饮娱乐业发展异常活跃，明显优于其他零售业态，说明高收入阶层的消费力仍有较大的挖掘潜力； 6、原有商业设施投资改造速度加快。 3.2西昌市居民消费习性分析 3.2.1消费特征 预期普遍提高，但两极分化继续扩大。 低、中、高收入家庭的比例分别是12.8％、65.0％、22.2％，呈现中间大，两头小的分布特征，而且居民的收入差距也很大，高收入家庭与低收入家庭相比，差距达到3.3倍以上。（注：低收入家庭――月收入600元以下，中收入家庭――月收入600至2000元，高收入家庭――月收入2000元以上。） 消费层次分明，趋向各有所求 低、中、高收入家庭月均每户消费支出分别为410元、1103元、1825元，高收入家庭为低收入家庭的4.5倍，其中吃的费用占总支出的比重分别为54.9％、44.3％、39.1％，低收入家庭比高收入家庭高出15.8％。中低收入家庭的消费偏重于价格较低的商品，高收入家庭则已具有初步