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解除经审批合同不适用行政程序 　　[案情] 　　1992年4月，深圳市规划国土局为解决湖北对外贸易合作厅某办事处(下称湖北外贸)历史用地问题，向深圳某物业公司(下称深圳物业)发出“关于安排湖北外贸办公用房的通知”，要求深圳物业在笔架山河沟改建工程中以“成本价加管理费”给湖北外贸解决4000平方米办公用房。1992年9月5日，湖北外贸与深圳物业依照上述文件的精神签订了《协议书》，约定以成本价加管理费购买嘉宾大厦4000平方米房产，房产手续归深圳物业办理。双方并对该房屋的用途、价款的支付期限等作了约定。 　　1993年5月29日，深圳物业与另一物业公司(第三人)签订《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让合同书》约定：深圳物业拥有大厦总建筑面积77954平方米中的56414平方米，第三人拥有总建筑面积77954平方米中的17540平方米，余下的4000平方米以成本价加管理费原则留给湖北外贸不作转让，但其建设成本费加管理费仍由湖北外贸支付。同年6月25日，深圳物业与第三人未经湖北外贸同意又签订《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充合同》，约定深圳物业将1992年9月5日与湖北外贸签订的《协议书》中自己应履行的交付4000平方米房产给湖北外贸的义务转让给第三人。1996年1月25日，深圳物业与第三人又签订一份《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》，约定房产竣工后，第三人将代建房产先向深圳物业移交，然后再由深圳物业移交给湖北外贸，并约定第三人必须在1997年6月30日前将大厦竣工验收交付使用。 　　湖北外贸按照《协议书》于1992年10月19日、1993年3月26日分别向深圳物业支付了100万元和200万元房款;1995年4月25日，湖北外贸根据深圳物业1994年12月30日函的要求，向第三人支付480万元建房款。1995年12月11日，湖北外贸将第四期工程款300万汇入深圳物业。在深圳物业迟延履行之后，湖北外贸于1998年11月25日发函要求深圳物业对交楼位置、交楼时间、违约责任等进行协商。但是，直到2000年深圳物业仍然没有履行交付楼房的义务。于是，湖北外贸向法院诉请解除其与深圳物业之间的《协议书》，要求深圳物业返还购房款本息，承担违约责任并赔偿损失。 　　法院终审判决认为：上述《协议书》合法有效;虽然合同双方没有明确约定交楼时间，但根据双方合同目的以及本案实际情况，深圳物业应在合理期限内将楼房建成并交付给湖北外贸使用，鉴于《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》约定第三人交付验收合格楼房的时间是在1997年6月30日之前，湖北外贸也已于1998年11月25日发函要求深圳物业对交楼位置、交楼时间、违约责任等进行协商，而深圳物业至今仍未能将讼争楼房建成，又无法确定今后的交楼时间，湖北外贸的合同目的不能实现，故支持解除合同的诉请;深圳物业应退还房款本息。 　　[点评] 　　笔者认为法院对本案的处理是正确的。 　　一、湖北外贸和深圳物业之间的《协议书》合法有效。从该《协议书》的内容来看，双方就房屋买卖的标的、价格、付款期限等内容进行了明确的约定，已经具备了合同的主要条款，且采用了合同书的形式订立，因此，该合同已经成立。从该协议的订立、履行过程以及本案的诉讼过程来看，双方均主张该合同有效，可见双方当事人对该合同的意思表示是真实的。而且，该合同的订立已经获得相关政府主管部门的批准，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有侵害社会公共利益。根据民法通则第五十五条，并参照合同法关于合同效力的相关规定，该合同应当认定为合法有效。 　　二、湖北外贸有权解除合同并要求深圳物业承担违约责任。民法通则第八十八条规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。虽然《协议书》中并未约定深圳物业的交房时间，但其应当在合理期限内履行交房义务。本案中，《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》约定第三人交付验收合格楼房的时间是在1997年6月30日之前，故交房的合理期限最迟应当为1997年7月1日前。 　　从本案履行情况来看，深圳物业至今仍未能将讼争楼房建成，又无法确定今后的交楼时间，湖北外贸的合同目的不能实现。合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，深圳物业的违约行为已经构成了对方解除合同的条件。另一方面，在深圳物业迟延履行之后，湖北外贸于1998年11月25日发函要求深圳物业对交楼位置、交楼时间、违约责任等进行协商。但是，直到2000年深圳物业仍然没有履行其交付楼房的义务。根据合同法第九十四条第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，深圳物业的违约行为也已经构成了对方解除合同的条件。 　　在深圳物业的违约行为已经