我国房地产发展历程、现在和未来.docVIP

1 引言 房地产市场对我国的经济贡献卓著，住房是人们的生活必需品，但同时也是一种投资产品，随着投机行为的增多，价格日益高涨的住房极大的影响并改变着人们的生活状态。自1978年住房制度改革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展，房地产市场逐步形成并成熟。 2 房地产市场发展历程回顾 2．1 第一阶段：房地产市场初步形成 1978年之前的二十多年中，我国没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的进行，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识逐步加深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。 2．2 第二阶段：房地产过热和市场调整 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业开始快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅下降。1994年继续1993年下半年的宏观调控。由于1995年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策，房地产市场沉寂下来，从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗，1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”房地产市场进入了低潮。 2．3 第三阶段：房地产市场平稳快速发展 由于住房制度改革不断深化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 2．4 第四阶段：房产价格持续上扬，宏观调控加强 2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。2009年在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的回暖局面。2010年房价上涨趋势加快。针对这种状况，我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理力度加强，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨情况最终得到有效遏制。 3 房地产业的现状 我国房地产业自国家停止福利分房实行住房货币化、市场化后，房地产业开始真正发展起来。 房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。对于一般工薪阶层而言，房产就是他们最大的财富。这种需求使得我国商品房自 1999年直至今天价格不断飙升，平均年增幅高达10%以上。这会使人们产生未来房价上涨超10%的预期，买到房子，就拥有了不断升值的财富，这也是炒房投机者存在的原因。 4 房地产未来趋势 长期来看，我国房价仍处于上涨趋势当中，预计未来5-10年不会出现根本性逆转。我国房地产市场发展较晚，原有存量需求很大，与相对较小的流量供给一道推动房价上涨的趋势。长期看2015年以前我国人口年龄结构支持房价继续上涨。二线城市房价仍有较强承受能力，而一线城市房价则受到本轮危机后充裕流动性的支撑。 首先，由于我国房地产市场发展时间较短，社会存量财富充裕，社会收入分配不公平，并且处于快速城市化进程之中，整个商品房及二手房市场存在大量需求，虽然目前一线城市房价收入比已经到达了很高水平，但在存量需求被供给满足前，房价上涨趋势难以逆转。其次，我国公共社保投入严重滞后于自身经济发展水平，我国居民无法从微薄的养老金中得到安全感，因此需自身投资来增加财富作为社会保障不足的补充。 其次，我国过高的储蓄率使得房地产被赋予了财富储藏手段的职能，而这与我国社保体系的缺陷有关。我国公共社保投入严重滞后于自身经济发展水平，我国居民无法从微薄的养老金中得到安全感，因此需自身投资来增加财富作为社会保障不足的补充。这进一步形成了房地产刚性需求。 再次，我国20-30 岁人口数量从本世纪初开始增加，这一过程预计将持续至2015年，人口年龄结构支持房价上涨趋势。1950-1960 间中国婴儿潮一代80 年代开始结婚生子，其子女本世纪初开始进入20-30 岁，这一趋势在未来仍将持续5-10年，随着年轻人结婚建立家庭，结婚带来的首次购房需求将推升房地产需求。本次人口年龄结构的峰值中，由于属于计划生育后的一代，购房需求将得到跨代收入补贴，提高了年轻一代对房价的承受能力。 结 论 房地产是社会经济发展的重要产业，从长期看，我国房价上涨趋势难以逆转，但这种景气将随着我国制度的稳定而逐渐回归稳定。随着未来存量需求的逐步消耗，人口年龄结构变化，社保体系的逐步完善，流动性的逐步吸纳，在长期，房价