[管理学]物业管理案例分析.docVIP

一、某物业管理公司将其所辖的大厦拒交物业管理费的业主告上法庭，请求法院判令被告支付所欠缴的物业管理费及相应滞纳金。业主辩称其从未与物业管理公司签订任何形式的委托服务合同，物业管理公司与业主委员会签订的合同无效，其按0.90元/㎡收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司服务质量差，管理混乱，其拒交物业管理费合理。 问题：1、物业管理公司与业主委员会签订的合同对业主是否具有约束力？理由是什么？ 2、业主能否以服务质量差拒交物业管理费？如能，请说明理由；如不能，说明理由及救济途径。 答案：1、有。《物业管理条例》第36条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此，物业管理公司不必与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。其与业主委员会签订的物业服务合同即对全体业主具有约束力。 2、不能。依《物业管理条例》第7条之规定，按时交纳物业管理费是业主的法定义务。个别业主以物业服务不到位、服务质量差等理由来逃避交纳物业管理费用的法定义务不当。如对物业管理公司的服务不满意，业主可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理公司的违约责任。 二、黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会与某物业管理公司签订物业服务合同，约定物业管理费由物业管理公司直接向业主按月收取。后黄女士将该商品房出租给万某一家使用。黄女士认为物业管理费应由实际使用人万某交付，就告知物业管理公司直接向承租人万某收取。万某认为物业管理费应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业管理费的义务。故拒绝向物业管理公司支付物业管理费。 问题：本案物业管理费应由谁支付？说明理由。 答案：应由黄女士支付。 《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，向物业管理公司交纳物业管理费，是业主应尽的义务。 物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。业主与物业使用人可以约定由物业使用人交纳物业管理费，但业主应当负连带责任。在此情况下，业主在交纳物业管理费后，可依法向物业使用人追偿。 本案中黄女士与万某并没有约定由万某支付物业管理费，因此，应当由黄女士支付物业管理费。 三、某物业管理公司将住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。小区业主认为，该公共部位已在购房时摊入业主所购房屋的建筑面积之中，其对此公共部位拥有使用权，物业管理公司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为。故业主委员会一纸诉状将物业管理公司告上法庭。物业管理公司则认为其作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。 问题：物业管理公司是否有权出租该公共部位？理由是什么？ 答案：物业管理公司无权出租，其行为侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。 ?《物业管理条例》第55条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理公司的同意后，按照规定办理有关手续。 本案若电梯旁共用部位如果由全体业主分摊，其出租经营就应当由业主大会决定；如果只由部分业主分摊，则需征得相关业主同意方可出租。 四、业主林某新楼入住一个月后，发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，并有逐渐扩大的迹象，于是找到开发商要求进行检测和维修，但开发商并未派人检查。林某遂找到物业管理公司，要求进行检测和维修。物业管理公司称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。林某遂拒交物业管理费。物业公司无奈之下将林某告上法庭，请求法院判决林某交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。林某辩称：房屋存在严重的质量问题，在其多次提出检查、维修的要求后，开发商和物业管理公司均不给予答复，因此，其有权拒交物业管理费。 问题：林某抗辩能否得到支持？说明理由。 答案：不能。物业管理公司在本案中不存在违反物业管理合同的情形，林某应当依约交纳物业管理费。 《物业管理条例》第31条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。”林某与开发商之间的房屋质量问题属于房屋买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，林某可以另行主张。 房屋质量问题与物业管理服务内容无关，林某不得以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。 五、某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值六千多元。案发当时物业管理公司保安林某在场，但林某因看见歹徒腰间小刀而不敢上前阻止。被抢后，该业主要求物业管理公司悉数赔偿。 问题：1、物业管理公司应否承担责任？ 2、物业管理的保安责任性质是什么？ 3、物业管理公司是否存在违约？说明理由。 答案：1、物业管理公司依过错程度对业主损失承担相应赔偿责任。 2、物业管理的公共秩序服务的