物业管理实务1681143222.docVIP

物业管理实务 第一章物业管理企业 一、简述物业管理企业的概念、特征。 答：概念：物业管理企业是依法成立、具备专业资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关关系的经济实体。特征：第一，是独立的企业法人。第二，属于服务性企业。第三，具有一定的公共管理性质的职能。 二、简述物业管理企业的类型。 答：（一）按照投资主体的经济成分划分：1、全民所有制管理企业。2、集体所有制物业管理企业。3、民营物业管理企业。4、外资物业管理企业。5、其他物业管理企业。（二）按股东出资形式来划分。1、物业管理有限责任公司。2、物业管理股份有限公司。3、股份合作型物业管理企业。 三、物业管理企业注册登记包含哪些要点? 答：（一）企业名称的预先审核。（二）公司地址。（三）注册资本。(四)股东人数和法定代表人。（五）公司人员。（六）公司章程。 四、物业管理企业资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书。 答：物业管理企业资质等级分一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资料颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 五、新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料？ 答：新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：1、营业执照；2、企业章程；3、验资证明；4、企业法定代表人的身份证明。5、物业管理专业人员的职业资格证书和营运合同，管理和技术人员的职称证书和营动合同。 六、简述设置物业管理企业组织机构的要求。 答：（一）按照规模、任务设置。物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部分划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。（二）统一领导、分层管理。物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。（三）分工协作。在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。（四）精干、高效、灵活。物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部一半的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。 七、简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。 答：（一）企业战略因素。战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。（二）外部环境因素。主要包括物业管理的行为特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。（三）技术因素。主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。（四）组织规模及所处阶段。组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。 八、简述直线职能式组织机构的主要优缺点。 答：直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各有主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。1、主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。2、主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 九、物业管理企业的机构设置主要包括以下内容：1、总经理室。2、人力资源部。3、行政管理部。4、财务部。5、品质管理部。6、市场拓展部。7、经营管理部。8、工程管理部。9、安全管理部。10、环境管理部。 第二章 物业管理招标投标 一、物业管理招标设标的概念是什么？ 答：物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 二、物业管理招标的方式有几种？ 答：（一）公开招标，是指招标人通过公共媒介发面招标公告，邀