成都土地开发利润远超全国平均 土地一级凶猛!.docVIP

成都土地开发利润远超全国平均 土地一级凶猛 2007-8-16　　文章来自:成都房产报道??网友评论 0 条 点击查看 成都土地 “一级”凶猛 　　一级，指土地一级市场；凶猛，是成都土地一级开发的现实。 　　中信蜀都在郫县7343亩、中新在犀浦2000余亩、花样年在蒲江7000多亩、中铁二局、国地、阳光100……加上省略号，以上就是在成都进行土地一级整理的发展企业名录。 　　成都土地一级开发利润远远超过全国平均水平？发展较缓的郫县、龙泉等区域将在大集团土地一级开发中迎头赶上？各个在成都报到时间不一、指向不一、打法不一的土地一级开发商在成都的现状如何？ 　　一级土地开发，其背后的潜台词是一级政经资源、一级市场利润和一级同业竞争。 　　中信蜀都首批地块很快就要走上市场，行业瞩目。 　　成都土地一级开发 　　利润远超全国平均水平？ 　　“阳光100赚得不少哦！”7月20日的土地拍卖现场，迎晖路地块被香港信合收入囊中之后，一位老总在现场立即用手机上的计算器算了一笔帐。 　　尽管当时在拍卖现场上，很多人都流露出对阳光100未能夺地的惋惜，但是仍然有不算少数的人为这宗卖价达到41亿的土地而感到莫明的兴奋。 　　“阳光100哪里亏嘛？那么高的土地收益分下来是大数目哦！”在这位老总看来，迎晖路地块成功的卖到1130万/亩，扣除毛地成本、税费后参与的利润分成，算得上是一次成功的一级开发案例。 　　作为迎晖路地块的一级开发商，尽管阳光100深耕两年、耗资巨大却未斩获，但当时让业界沸沸扬扬的“成华区3号地”也让这个行事低调的公司获得极高的土地收益。记者连线的多名一级开发商都认同这一点。 　　“从迎晖路地块的成交金额看，证明了两点：一是可以估算出一级开发商在成都的收益远远高出其他城市，另外一个方面也说明，通常被视为‘曲线拿地’的一级开发在严格的‘招挂牌’下也不见得奏效”，一位不愿意透露姓名的开发商如此评说。 　　记者向多名一级开发商请教了“收益率”问题，但是除了不愿意涉及公司具体项目的收入数额外，他们都坦陈在成都“做地的空间还比较大。” 　　“北京的一级开发实行招标制，给定一个大致在8％左右的利润空间，然后在认同这个利润空间的公司中选中土地一级开发商”，谙熟北京土地一级市场的一位老总向记者介绍。而根据他对多块已拍卖土地收益的计算，在成都进行土地一级开发，利润空间普遍是北京的2－5倍，有时还更高。 　　这位老总以上半年拍卖的某宗土地为例说明了一级开发的高收益：该宗面积达百亩的土地扣除土地出让金、相关税费、土地开发成本后，按照与各方达成共识的收益分配后，收益率超过50％。 　　利润率，是任何一层发展商思考问题的基本理性面，而这也正是成都聚集大量诸如中信、花样年、保利、国地、中铁二局、中新、阳光100等一级发展商的核心理由。 　　“当时来成都的时候，都没想到土地会涨得这么快”，一位一级开发商总经理认为持续火爆的土地拍卖市场，是一级开发商的“强心剂”。 　　大鳄的游戏规则 一级、二级都有钱赚 　　规划、拆迁、七通一平、基础设施建设……这些被视为一级开发基本要素的模块，却都让普通发展商望尘莫及。尺度地产总经理任强认为，一级开发从性质上就决定了它的高进入门槛。而遍数在成都从事一级开发的公司，他们要么是实力强劲的综合运营商，要么是资本市场的翘楚，拥有强势的政经资源是他们共同的特点，于是“这场游戏注定只有‘大鳄’才玩得起”。 　　事实上，除了在媒体表现上相当高调的中信和异常低调的阳光100外，加入土地一级开发这一行列的土地运营商远不止他们。无论是试水成都一级开发较早的北京燕化、还是而后加入一级战团的花样年、保利、国地，抑或在四川省内多个城市从事“整体打造”中铁二局，这些企业动辄千亩的土地运作都呈现出鲜明的“巨鳄”特性。 　　“（参与土地一级开发的）这些公司中，中信、中铁二局属于大型的综合运营商，而阳光100、花样年、保利这些二级开发色彩较重的公司参与一级土地整理，则带有明显的找地意图”，据一位资深业内人士分析，在成都众多从事一级开发的公司中，惟有中新绵世属于单纯的“一级开发商”。 　　这位业内人士提到的中新绵世前身为北京燕化，占地数千亩的“东方新城”正是通过其旗下全资子公司运作。万科666亩城东“亚地王”即属于该板块，是完成一级土地开发规划后的一期地块，而从去年底开始陆续上市的“东方新城”地块则被蓝光和首创等知名开发商斩获。蓝光的“富丽东方”已经开始在成都各大媒体上亮相，东方新城还有400余亩土地未走上市场，而中新绵世则在“犀浦镇龙梓万片区” 运作着另一个占地2000余亩的大型一级开发项目。据记者了解，该项目的第一宗土地有望在今年底推出。 　　业内人士分析认为，受制于资金实力、政策的可变因素、专业的土地运作能