[财会考试]2008中级房地产专业知识与实务讲义0901.docVIP

第九章　物业管理 　　【本章历年考试情况】　　　　■ 2007年有案例分析题，占15分，无案例时一般占9分左右　　【本章新大纲的变动】　　　　■ 统一由物业管理企业变为物业服务企业　　　　■ 在决策的标准上有大的变动　　【本章主要内容】　　　　■ 1. 业主　　　　■ 2. 业主大会　　　　■ 3. 业主委员会　　　　■ 4. 物业服务企业　　　　■ 5. 物业管理招标投标　　　　■ 6. 物业服务合同　　　　■ 7. 物业服务收费　　　　■ 8. 住宅专项维修资金　　1.业主　　　　■ 1.1 业主的概念　　　　■ 1.2 业主的权利　　　　■ 1.3 业主的义务　　1.1 业主的概念　　　　■ 概念　　　　　　□ 业主是指房屋的所有权人，是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，可以是个人、集体或国家。　　　　■ 具体包括　　　　　　□ 房屋所有权证书持有人　　　　　　□ 房屋共有权证书持有人　　　　　　□ 待领房屋所有权或共有权证书的购房人　　1.2 业主的权利　　① 按合同接受物业公司的服务　　② 提议召开业主大会，并提出建议　　③ 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议　　④ 参加业主大会，行使投票权　　⑤ 选举业主委员会委员，享有被选举权　　⑥ 监督业主委员会的工作　　⑦ 监督物业服务企业履行物业服务合同　　⑧ 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权　　⑨ 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用　　⑩ 其他权利　　1.3 业主的义务　　① 遵守管理规约、业主大会议事规则　　② 遵守物业管理规章　　③ 执行业主大会或业主委员会的决定　　④ 交纳专项维修资金　　⑤ 按时交纳物业服务费用　　⑥ 其它义务　　2.业主大会　　　　■ 2.1 业主大会的含义　　　　■ 2.2 业主大会的筹备　　　　■ 2.3 业主大会的成立　　　　■ 2.4 由业主共同决定的事项　　　　■ 2.5 定期会议和临时会议　　　　■ 2.6 业主代理人和代表人　　　　■ 2.7 业主大会的召开形式　　　　■ 2.8 业主大会决定事项的表决原则　　　　■ 2.9 业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助　　2.1 业主大会的含义　　　　■ 业主大会由全体业主组成，是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织　　　　■ 代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，是物业管理的决策机构　　　　■ 一个物业管理区域只能成立一个业主大会　　2.2 业主大会的筹备　　　　■ 指导——在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下　　　　■ 组成——由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组　　【例题·单选题】【2007年真题】业主大会筹备组成员应由（　）组成。　　A.业主代表和建设单位　　B.建设单位和物业管理企业　　C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门　　D.业主代表、物业管理企业和街道办事处　　【答疑编号811090101】　　【答案】A　　2.3 业主大会的成立　　　　■ 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立　　　　■ 筹备组应在组成之日起30日内组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会委员　　　　■ 只有一个业主 ，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责　　【例题·单选题】【典型例题】业主大会筹备组应当自组成之日起（　）日内组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。　　A.45 　　B.30 　　C.15 　　D.10　　【答疑编号811090102】　　【答案】B　　2.4 由业主共同决定的事项　　　　■ 制定和修改业主大会议事规则　　　　■ 制定和修改管理规约　　　　■ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员　　　　■ 选聘和解聘物业服务企业　　　　■ 筹集和使用专项维修资金　　　　■ 改建、重建建筑物及其附属设施　　　　■ 有关共有和共同管理权利的其它重大事项　　2.5 定期会议和临时会议　　　　■ 定期会议　　　　　　□ 召开规则在业主大会议事规则中确定　　　　■ 临时会议　　　　　　□ 20%以上业主提议召开　　　　　　□ 发生重大事故或紧急事件需要及时处理　　　　　　□ 其它　　　　■ 注意　　　　　　□ 两种会议均由业主委员会组织召开　　　　　　□ 公告居民——15日前　　　　　　□ 通知居民委员会　　【例题1·单选题】【典型例题】业主作为业主大会的成员，享有提