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城市绚烂豪宅景 什么是豪宅？从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。 豪宅具有五大特征： 一是区位优越不可替代； 二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 三是建筑精美不可复制； 四是风格各异难以仿造； 五是人文价值无法再生。 现阶段豪宅产品的窘境 1别墅型豪宅： 该类豪宅大部分占据了得天独厚的自然资源。这类豪宅的现实窘境是—抢占自然资源过早，随着城市的进一步规划，自然景观减弱甚至荡然无存；位置大多远离城市中心区，功能单一，只适合度假；临近城市中心区别墅，大多规划先天不足：密度过高，私密性低。 由于以上原因，造成部分别墅主人城市回归现象。 2公寓型豪宅： 这类豪宅位于旺地，城市商业中心圈，多为单栋；大面积，普通住宅楼中的豪宅现实的窘境则是—居住区人流较杂，谈不上豪宅纯度；商业氛围日益浓厚，日久生厌。 市场正在呼唤一种“人本位”的新式豪宅，人们渴望居住之所可自由与自然对话，空间尺度合理、适度，既能享受现代文明，又能身处世俗之外—离尘不离市。 豪宅市场需求分析 1大量富裕人群为豪宅开发提供了市场依据 从社会的角度看，人群中总有8%左右的出类拔萃者。豪宅的消费群也大概在这一范围。他们构成了住宅消费级金字塔的塔尖，也是使开发商们将获得最丰厚利润的消费阶层。随着2008奥运的来临，青岛将成为全世界的焦点，不仅吸引了十三亿中国人中的富裕人群前来置业，也吸引了众多的外国精英。 现阶段青岛人对豪宅的需求主要来自三类对象：一是大企业的董事长、总经理等有实力的企业家；二是文化界、演艺界、体育界和自由职业者中的名人：三是那些“因贵而富”的人。这一阶层对住宅需求已不仅仅是从物理性能上满足居住需要，更多地是从心理上追求“声望价值”的实现。 2加入WTO强化了对豪宅的需求和供给 加入WTO后，一方面随着境外跨国公司、金融机构和外资企业的进入，居住在我国境内的企业主、CEO、高级管理者的人数倍增。这些人无论是租房还是买房，都非常讲究住宅的档次、私密化和个性化， 有的还可以享受所在企业高标准的主房补贴，他们一般不愿与下属或层次底的人群为邻，从而增加了对豪宅的消费需求；另一方面由于房地产投资具有交高的回报率，加入WTO使的境内的投资环境尤其是法律和市场规则向国际惯例靠拢，将会进一步吸引外商和境外自然人来搞房地产开发或投资设计、建材、设备和工艺技术上的优势，他们的进入将推动当前的豪宅开发纳入高起点、规范化的运行轨道。 豪宅市场消费者分析 高档物业消费者由于其文化背景、价值取向的差异，导致其消费行为带有强烈的个体特征。具体来说，消费者的置业性质及置业心理有几种类型： 改善居住条件，提供生活质素型 此类型买家因拥有充裕的经济基础，需要提高生活综合素质，包括更舒适的生活空间、更优越的生活环境、更全面的家居安全保障、更完善的物业管理服务、更齐全的综合性会所设施配套等。 此类置业者主要购置目标为：郊区别墅。 实用功能型 此类型买家置业心理为，主要考虑家庭生活起居，工作出行便捷，讲求家居安全、服务设施配套完善且优质，“方便”、“舒适”的要求贯穿其起居生活当中。 此类型置业者主要购置目标为：CBD商圈城市中心区 投资置业型 此类型买家置业心理为，主要从经济角度考虑所购置的物业。往往要求物业具有某种超前特征或拥有稀缺资源的配备，通过合理经营，能够为其带来收益回报，而呈现出明显的增值潜力或保值优势。 此类置业者主要购置目标为：CBD、沿海区域 积存物业资产型 此类置业者心理与上述投资型置业者相类似，因拥有充裕的经济来源，需要通过资金流通或购置固定资本，使个人资产得以保值或增值。 其主要置业目标与投资型买家极相类似；此外，还有部分人士因队自己长期居住的地域或生活环境产生感情，因此也会选择原居住地区的物业作为购置目标。