商品房中长期供求矛盾仍然存在.PDF

宏观研究/简评报告 2010 年8 月4 日 商品房中长期供求矛盾仍然存在 ——全国商品房待售数据简评 分析师：郝大明 电话：010邮箱：haodaming@ 执业证书编号：S0130209021650 张 磊 电话：010邮箱：zhanglei_yj@ 一、事件 8月4 日，国家统计局公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售数据。截止2010年6月底，全国商品 房待售面积19182万平方米，其中，住宅10646万平方米。 二、我们的分析与判断 国家统计局公布目前的商品房待售数据，初步回应了前段时间对空臵房的炒作。数据表明，自1997年来，我 国商品房竣工面积与销售面积基本相当，目前待售面积总量有限，我国商品房中长期供求矛盾仍然存在。 1、目前商品房待售面积并不过量。商品房待售面积相当于商品房市场的“自然周转量”，如果待售面积过多， 开发企业资金周转困难，就会减缓施工进度，降低峻工率，反之，如果待售面积过少，商品房供不应求，房价暴 涨，开发商就会加快施工进度，提高峻工率。截止6月底，全国商品房待售面积19182万平方米，其中，住宅10646 万平方米，表面看待售面积不少，但这仅相当于2008年末的水平，并且少于2009年末的水平。按照今年5月份商 品房销售面积6777万平、住宅销售面积6113万平计算，商品房待售面积相当于3个月的销量，住宅相当于1.5个月 的销量，这仅高于2007年，与2009年基本相当，比2005年、2006年和2008年明显偏低。这说明，目前的商品房待 售面积并不是过多，而是非常有限。 表1：商品房待售面积并不过量 商品房待售面积（万平 历年5 月商品房销售面积（万平 按5 月销售面积计算待售面积可销售 商品房待售面积同比增长 方米） 方米） 时间（月） 时间 商品房 其中：住宅 商品房 其中：住宅 商品房 其中：住宅 商品房 其中：住宅 2005 年末 14679 8564 2.7 -0.4 2291 2030 6.41 4.22 2006 年末 14550 8099 -0.9 -5.4 4576 4182 3.18 1.94 2007 年末 13463 6856 -7.5 -15.3 5383 4934 2.50 1.39 2008 年末 18626 10660 38.3 55.5 4639 4251 4.01 2.51 2009 年末 19947 11494 7.1 7.8 7019 6499 2.84 1.77 2010 年6 月末 19182 10646 6.4 0.2 6777 6113 2.83 1.74 资料来源：国家统计局，民生证券研究所 2、目前商品房供求矛盾突出。1997年到今年上半年，我国商品房总供给与总需求基本相当，供给小于需求 9600万平，可以说商品房市场供求一直处于“紧平衡”状态。2004年前，我国商品房供给略多于需求，2004年逆 转，2005年后商品房供求失衡，2007年以来矛盾加剧，2009年以来供求缺口突出。我国商品房供求矛盾产生于2004 年，当年商品房峻工面积与销售面积的缺口比2003年大为减少，2005年商品房峻工面积少于销售面积2069万平方 米，此后，只有在发生金融危机的2008年，商品房峻工面积仅多于销售面积575万平方米，2009年，商品房峻工 面积少于销售面积23494万平，今年上半年达到14953万平，供求矛盾十分突出。 请务必阅读最后一页免责声明