我国不动产权利体系构建与完善-中国土地学会.PDF

我国不动产权利体系构建与完善 探索建立有中国特色的 不动产权利体系 国土部不动产登记中心王建武 • 一、我国不动产权利类型 （一）不动产所有权。 • 作为社会主义公有制经济制度的体现，我国的不 动产所有权制度具有鲜明的公有制特点，一类是 国家，一类是集体，一类是私人。 1、不动产的国家所有权 • 国家所有权可以存在于任何不动产上，也就是说，可以成 为集体所有权或私人所有权客体的不动产可以成为国家所 有权的客体。但是，有些不动产的所有权专属于国家，除 了国家以外，任何单位和个人均不得取得所有权。 • 具体来说，专属于国家的不动产包括： • （1）矿藏、水流、海域； • （2 ）城市的土地以及依法属于国家所有的农村和城市郊 区的土地； • （3 ）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，但依 法属于集体的除外； • （4 ）无居民海岛。 2、不动产的集体所有权 • 相比于国家所有权，作为集体所有权的客 体的不动产种类要少很多。 • 1 ）依据法律规定可以属于集体所有，即法 律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、 草原、荒地、滩涂等自然资源。 • 2 ）建筑物等法律没有对其上存在的所有权 特别规定的不动产，当然也可以作为集体 所有权的客体。 3、不动产的私人所有权 • 私人，是指国家与集体之外的自然人、法 人和其他组织等民事主体。由于私法领域 中奉行的是“法不禁止即为”的原则，故 此，凡是法律没有规定只能归国家或集体 所有的不动产，都可以归私人所有。在我 国，能够归私人所有的不动产主要就是房 屋、林木等地上定着物。 4 、所有权抽象性 • 大多数情况下，我国国有土地所有权人并 不实际利用土地，而是通过抽离权能、在 土地上为他人设定使用权，来实现对土地 的利用，所以土地所有权更多地体现为抽 象意义上的所有权。 （二）不动产用益物权 》第 • 《物权法 117条规定：用益物权人对他 人所有的不动产或者动产，依法享有占有、 使用和收益的权利。 1、土地承包经营权 • 土地承包经营权是指权利人依法享有的对其承包 经营的耕地、林地、草地等加以占有、使用和收 益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农 业生产。 • 依据取得农村土地承包经营权的方式不同，可将 农村土地承包经营权分为两类： • （1）通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营 权； • （2 ）通过其他方式（即招标、拍卖、公开协商等） 取得的农村土地承包经营权。 2、建设用地使用权 • 建设用地使用权，是指单位或者个人依法享有的 在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物， 并进行占有、使用、收益的权利。在《物权法》 颁布之前，建设用地使用权也称“国有土地使用 权”。依据取得建设用地使用权的方式不同，可 以将建设用地使用权分为三类： • 出让的建设用地使用权； • 划拨的建设用地使用权； • 国有土地租赁或国有土地使用权作价出资或入股 而取得的建设用地使用权。 3、宅基地使用权 • 是指农村集体组织的成员依法享有的在宅 基地上建设住宅的权利。具有以下几项特 征： • 首先，宅基地使用权的主体只能是农村集 体经济组织的成员。 • 其次，宅基地使用权只能用于村民住宅及 其附属设施。 4 、地役权 • 不动产所有人或者使用人为了便利的使用 自己的不动产，而通过法律行为设定的或 者依法取得的对他人所有或使用的不动产 加以使用的权利。 • 在地役权法律关系当中，需要其他不动产 提供便利的不动产土地被称为“需役地”， 而提供此种便利的不动产称为“供役地”。 5、集体建设用