论社区结构治理与社区和谐.PDF

地址：:浙江省杭州市上城区金钗袋巷79号 电话：0571 传真：0571 Email：CCCEC@ 邮编：310002 论社区结构治理与社区和谐 我们为什么要讨论社区？是因为社区已经成为一个城 市的细胞。北京就是由 3500家新兴社区和近 1500家传统社 区（比如单位的家属楼）组成的。社区改变了人们的传统生 活习惯，也许还有许多人在怀念北京胡同以及四合院的生 活，但这都将一去不复返；取而代之的是一个陌生人组成的 社区，人们的生活习惯也随之而改变。 我们为什么要讨论社区？因为现代社区里面存在着许 多矛盾。比如新兴的物业管理以及随之而来的物业纠纷；开 发商交付整个社区时因全体业主的公共财产保护、使用问题 而产生的纠纷；还有全体业主在进行管理社区时自身产生的 纠纷；等等等等。这些矛盾下面，涉及到私有财产的保护问 题，也是因私有财产而产生的业主管理权的尺度、形式及边 界的问题；更是新兴的社区事务与传统的管理体制与法律之 间的问题。 我们为什么要讨论社区？是因为要实现社区和谐。和谐 就是定分止争，各安本份。社区和谐就是社区中能够平静、 有序、安宁；就是物业公司能够尽其责得其利，业主能够在 外边打拼之后得以安居；更是各利益方能够各得其所，相安 无事，相互信任，相互依存。而要在目前的情况下实现这一 - 1 - 地址：:浙江省杭州市上城区金钗袋巷79号 电话：0571 传真：0571 Email：CCCEC@ 邮编：310002 目标，本人认为：必须在社区内部实现社区结构治理。 那么，什么是社区结构治理？简言之：是指在社区中， 各利益方达成共识，通过树立规则，调整结构，使各方之间 的权利义务趋于平衡，解决矛盾的机制得以建立，从而实现 社区的和谐。 为什么要进行社区结构治理呢，是因为目前社区中确实 存在着许多结构性矛盾。这些矛盾的产生，本身是由于社区 中的各个主体之间权利义务不对等造成的。这种不对等，就 是一种结构性矛盾。为了让大家更清楚这一个问题，我们先 从社区中的主体以及他们的关系进行分析。 社区中有哪些主体？ 首先应当是社区的建设者开发商；作为建设者，开发企 业从项目立项申请、规划、拿地、施工、销售到最后的验收 交付，经历了各个环节，开发企业对于社区的整体情况是了 如指掌的；事实上，开发企业在社区中所肩负的最重要的职 责（交付给每个业主合格的房屋暂不在本文中讨论）是为全 体业主选聘好的物业公司进行管理，并将社区中属于全体业 主所有的公共财产（公共部位、公用设施设备）妥善完整的 一并交付给物业公司。而且根据目前北京的《指导规则，还 应当负责协助业主筹备业主大会并支付组建费用。 其次就是业主了，从购房者成为业主，并不是单纯的名 - 2 - 地址：:浙江省杭州市上城区金钗袋巷79号 电话：0571 传真：0571 Email：CCCEC@ 邮编：310002 称的转变，从法律角度上讲，也从债权人转变成了物权的所 有人；这种转变本身就需要所有业主知道其中的权利义务 了，更重要的是，业主不但要知道自己是房屋内的所有人， 还是社区内公共财产的共同所有人。这对于绝大多数业主来 说，并不是一个很容易的事情，因为这不好理解，不好行使 共同所有的权利，更不知道如何行使，当然还有随之而来的 义务。 再次就是物业公司，物业公司有前期物业公司和业主委 员会成立后聘请的物业公司，不管哪一个，物业公司的义务 是管理好小区中属于全体业