20131029_香港公司购买香港人内地房产的途径V1_吴昊.docx

香港公司购买香港人深圳房产的两种途径途径一：直接购买方式A：香港公司在深圳设立分支机构或代表机构（如商铺，办事处等），以该分支或代表机构名义购买深圳房产。购买数量：不受限制。购买房产类型：只能购买非住宅房屋，即只能购买商铺或写字楼，不能购买住宅。主要税费：1、契税【房价的3%，买方承担】；2、印花税【买卖双方各按房价的0.05%承担】；3、营业税【个人将持有超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。个人销售商铺、写字楼或持有不超过五年的普通住房的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。税率5.6%】（卖方承担）4、土地增值税【30%－60%累进制】（卖方承担）5、教育费附加【营业税的3%】（卖方承担）6、个人所得税【（1）核实征收:(评估价格-房产证原价-转让过程缴纳的税金、合理费用)×20% ；（2）核定征收:评估价格×核定征收率(核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房1.5%，拍卖房3%)免征条件:自用满5年(含5年)并且是家庭唯一住房。】（卖方承担）设立分支机构的审批机关：深圳市经贸局信委优点：设立分支机构的审批手续相对简单、快捷，提高交易效率。缺点：1、卖方税费成本较高；2、买房无法购买住宅，只能购买写字楼和商铺；3、结售汇受到外汇管理局专门规定管制，具体见《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。方式B：香港公司在深圳设立外商投资企业（非房地产企业），以该外商投资企业名义购买深圳房产。数量：不受限制。购买房产类型：不受限制。主要税费：同上设立外商投资企业的审批机关：深圳市经贸局信委优点：1、购买房屋类型不受限制，可以购买住宅、商铺和写字楼，且购买数量不受限制；2、交易流程相对于“股权并购”简单。缺点：卖方税费成本较高途径二：股权并购步骤一：香港人将房产评估作价入股，与香港公司合资，在深圳设立外商投资企业（非房地产企业），具体的企业类型、经营范围等，要根据香港公司和拟购买物业的实际情况来定。步骤二：香港公司收购香港人股权。作价入股的房屋数量：不受限制。作价入股的房屋类型：不受限制。设立外商投资企业的审批机关：深圳市经贸局信委主要税费：1、契税：按成交价的3%由被投资企业缴纳；2、印花税：按投资作价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资缴纳；3、个人所得税：由投资方按评估入股价减去购买价的20%缴纳。4、手续费：按成交价的1%，由投资双方各半缴纳；5、营业税：无营业税6、土地增值税：无土地增值税（设立的企业是非房地产企业）优点：1、商品房的数量和类型不受限制；2、免征营业税和土地增值税缺点：审批手续较为繁琐三、结论和提示1、上述方式均需经过深圳市经贸局信委。鉴于香港公司不能直接在深圳购买房产，只能通过在深圳设立代表、分支机构，或在深圳设立外商投资企业来购买房产，因此，无论采取哪种方式，都需经商务部门前置审批，使用境外资金购买的，还需经外汇管理部门审批。其中，设立代表、分支机构买房的，还要专门遵循《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》来办理。2、“香港公司在深圳设立分支机构或代表机构（如商铺，办事处），以该分支或代表机构名义购买深圳房产（方式A）”的交易流程最为便捷，但不能购买住宅，且税费较高。3、“香港公司在深圳设立外商投资企业（非房地产企业），以该外商投资企业名义购买深圳房产（方式B）”的交易流程相对便捷，交易房产类型和数量不受限制，但税费较高。4、“股权并购”方式涉及的审批流程最为繁琐，但交易房产类型和数量不受限制，且税费较低。建议公司根据交易目的和对交易时间跨度的要求选择交易方案。