电商“逼宫” 商业地产加注玩“体验”.doc

电商“逼宫” 商业地产加注玩“体验” 专注商业 发帖数：32 赢商币：41 等级：试用期 注册时间：2013-06-25 [发表的话题] [参与的话题] 发表于 2013-10-09 14:19 楼主 收藏帖子 窗体顶端 窗体底端 　　2012年11月11日，在阿里巴巴CEO马云、银泰集团董事长沈国军、复星集团董事长郭广昌的共同见证下，淘宝单日成交额达到191亿元。2012年全年阿里巴巴平台的总成交额超过1.3万亿元。 　　电商（专题阅读）的崛起早就有迹可循，但去年的强势还是让传统商业的开发商和运营商们感受到了巨大压力。在以服装为主的标准化工业产品交易逐步转移到网络渠道上之时，实体商业的运营者纷纷开始了大调整———已运营的传统购物中心变化业态，新建的购物中心则重新做设计主动迎接变化。 　　电商“逼宫”，实体商业转向“体验” 　　以淘宝、京东为代表的电商零售崛起后，人们的消费习惯和消费心态也发生了变化，靠巨量设铺国际品牌店和服装店的商业地产（专题阅读）发展模式和理念，面临日益狭窄的市场。电商咄咄逼人，传统实体商业面临低谷，经过不断的优劣势审视后，体验式消费成为线下商业新的出路。 　　“以万达（专题阅读）广场为例，其整体业态定位中端，其中零售业态受电商的冲击最大。万达必须从零售业态向体验式商业转型。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，万达核心诉求不在于传统零售能占多少份额，而在于如何保证万达广场的人流量和整体租金收益。万达所面临的问题，也是传统商业模式共同面临的问题，向体验式购物中心转型是大势所趋。 　　在电商冲击下，传统百货商场的人流量和消费力开始萎缩，以大型购物中心为代表的全新体验式购物模式成为市场的新宠。在成都，以银泰城为代表的新兴体验式购物中心开始成为未来商业地产的全新模板。成都银城置业有限公司总经理郑勇强说，银泰商业今年在全国同行中已经算做得非常好了，税后净利润有7亿元，但还是不得不面对电商的冲击。 　　而以万达广场为代表的传统商业中心，也正在向体验式购物中心转变。相较于传统商业通过调整业态向体验式商业靠拢，新的体验式商业项目，不仅在商业业态上显现出去零售化，在购物环境设计上更强调主题性、设计性，全方位增加消费者的体验性和互动感。 　　首拨冲击低端卖场，促进共荣是趋势 　　不过，在国内的另一家商业地产大鳄龙湖地产看来，电商虽猛，但对实体商业的冲击则呈现“逐渐减弱”的趋势。龙湖集团执行董事秦力洪在接受成都商报记者的采访时表示，最近几年，电商凭借价格优势发展很快，但相对来说对低端卖场冲击更大。电商的繁荣终将促进国内购物中心的发展。 秦力洪分析，目前国内购物中心的平均水平对比其他国家，如日本、新加坡等差距还很大，还有很大的成长空间。长远来看，电商不会对商业地产的发展带来致命威胁，而在电商“猛虎”的推动下整个行业能够更好更快地发展。 　　“电商不会对龙湖自持商业造成影响。一方面，电商同样存在一些需要解决的问题，包括物流、整体成本、利润低等，价格优势将会逐渐减弱而趋于稳定。而龙湖商业在体验方面的注重是电商所不能提供的。”秦力洪总结说。另据一位业内人士分析，价格优势只是一个方面，商家有价格让步空间，以家电业为例，目前苏宁易购和苏宁电器已经开始执行同样的价格标准。 　　加注体验式商业，成都开发商在行动 　　除了很多已经营业数年的购物中心增加体验式商业之外，新开发的购物中心也全面打出体验牌。除了刚刚亮相的银泰城，目前在成都还有包括中水电·泛悦国际、新津·老码头、星期8广场、上古天地等项目主打体验牌。 　　最近在成都亮相的成都银泰城项目，深度暗合成都的休闲文化、饮食文化、三国文化等，在项目内部规划了独具特色的5万平方米公园式主体上街———银泰城·悦坊，以“享受和休闲”为主导，打造“24小时美食酒吧街”、“中央购物公园大道”、“商务休闲街区”三大主题规划，以美食、聚会、休闲、娱乐、购物等多种消费形态，真正融入“夜生活”、“时尚精品”、“慢生活”的全系定制化新都会生活。 　　而位于温江的星期8广场，融合了星期8小镇、成人体验馆、剧场、美食餐饮、空中农场等具有强烈参与性的设置，打造全方位的体验感受。另外，据上古天地策划经理彭晶介绍，在上古天地的购物中心里，1楼、2楼和3楼都有一定的餐饮配比，4楼还专门打造了一条美食街———天空美食城。此外，该项目“天际玩乐汇”汇聚了大地数字影院、滑冰场、KTV、电玩城等多种休闲业态。 　　“泛悦国际以3000平方米中央公园作为介质串联一体，打造公园休闲购物街区，以绿化风景组团串联商业街区、大型购物中心、住宅和写字楼。”中水电项目负责人余云龙表示，园林式的景观设计，绿色植被、流水、灯光照明等设计，都增加了消费者的自然感受，并且有效融合各个功能分区，通过体验式购物环境的营造来吸引消费者。